租店铺做生意，遇到经营不善或其他突发事件，亟需提前退租的话，应该如何处理？到衢州柯城做生意的江山人余先生，他的做法是在未与出租人徐女士谈妥退租条件的情况下，将店铺钥匙交给小区保安“退房”。徐女士为索回租金与违约金，将余先生起诉到柯城区人民法院。日前，法院对该起纠纷做出二审判决，维持一审原判，要求余先生支付租金和违约金。
商谈退租无果，承租人交出钥匙一走了之
2015年，徐女士与余先生签订一份《租房合同》，约定原告将市区一间150多平方米的店面租给余先生使用，租赁时间为3年，年租金35000元，违约金押金2500元，租赁期间产生的水、电费等由余先生承担，余先生未经徐女士同意不得转租。但是到了去年8月份，租期尚未满，余先生拖欠着部分租金、水电费和违约金，将店面钥匙扔到保安处离去。
余先生解释了提前退租的原因：原来，他租下店面后，发现厕所马桶坏了，自行修好，而且店面的后门也破烂不堪，就找徐女士出修理费，但她没有理会，于是产生质疑，无信心继续合作租下去，所以在2015年11月向徐女士提出将店面转租出去，当时徐女士口头答应了。然而，余先生自2015年11月到2016年5月连续十几次带人来看店面并意向转租，徐女士均拒绝了，无奈之下，余先生为减轻损失，在2016年8月份直接将钥匙放置到徐女士所住小区的门卫保安处，并发短信告知。
徐女士辩称，余先生说的马桶不好不属实，而且，因为余先生拖欠租金，不敢与她见面，后来，余先生把钥匙放在小区保安处，保安打电话给她后她才知道余先生走人了，只得紧急招租，在2016年10月份将房屋出租给他人。余先生离开时，尚有3个月零6天房租未交纳，所以她向法院提起诉讼，要求余先生支付所拖欠的房屋租金15266元，她为余先生代缴的水费69.80元，以及2500元违约金。
该案二审法官认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从法律上分析，余先生的举证不足以证明徐女士明确同意解除双方之间的租赁合同关系；相反，结合本案案情，以及余先生将钥匙交给小区保安等事实，只能高度认定余先生提出了解除合同的要求，但徐女士仅附条件同意解除合同。对市场变化和商业风险，余先生也要自己有责任和担当，因此依法维持一审判决。
房屋租赁双方不可单方擅自解除合同
签订房屋租赁合同后，如遇到像余先生一样不得不提前解约，而出租人又不同意的情况，当事人该如何应对？
“合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”无剑律师事务所律师李轶说，房屋租赁合同签订之后，租赁双方都应遵照合同约定，不能单方擅自解除合同。这包括出租人不能强制承租人提前退房，承租人也不该未经出租人同意单方提前退租并拖欠租金。
李轶说，以本案为例，签订租赁合同前，承租人理应考虑到自身经济承受能力，市场行情，以及出租人的具体情况，慎重决定是否长期租赁。拟定合同条款时，可约定变更或解除合同的条款，以免发生纠纷后没有应对的依据。承租过程中，承租人应保留好房租、水电费等交付票据，以免退租时发生纠纷没有凭据，倘若承租人实在不能履行租赁合同，应该积极与出租人协商，缴清房租等费用，如条件允许，可寻找第三方进行转租，以减少损失，而非交了钥匙直接走人。
