有人看中了鄞州某小区的一套二手房，付了10万定金，可是接下来房东的一番话，却让他宁愿赔掉10万定金，也不要这套房子了！这是怎么回事？
在二手房买卖过程中，几十万、上百万的定金、首付款乃至替房东提前还贷的垫付款，都付给房东了，最后房子过户不到你名下、钱打水漂了怎么办？
不仅是买方，有时候卖方也会有拿不到全部房款的可能！
按目前我市二手房交易的常规操作，这些钱，一般都是买卖双方私下交割的。那这些钱付出去安不安全，大家真的仔细想过吗？
01
买方宁愿赔10万定金
也决定放弃购房
我市一房产中介老总给记者讲了前些年碰到的一件事。
有一位客户看中了鄞州某小区的一套二手房，付了10万定金，房东还有100来万按揭要还，客户也同意出这笔钱替房东提前还贷。然后在双方准备签合同时候，房东说了一番话，大意是——
“我这套房子现在是一切正常，但你得尽快去办过户。我债务很多，正在打官司，晚了的话，房子有可能就被法院查封了。”
那位客户考虑了三天，最后宁肯赔10万定金也决定放弃购买那套房子。
这位老总说，二手房的买方最大的资金风险，就在这个环节，即：
买方定金以及替房东提前还贷的钱都给了后、双方准备去办过户手续之前。
这个时候，房东一般已提前还贷完毕、房子已经“很干净”，如果房东有债务，债主最可能瞅准这个时候去法院申请查封房子。
事实上，即便已经递交过户申请，但按照专业人士的说法，在过户申请刚被不动产登记机构受理时，登记簿记载不会马上就完成——即房子产权人的名字还没有从房东改成买方，这个时候房子肯定也是没有抵押、没有按揭，很干净的，债主选择在这个时候申请查封，同样会成功。
而不管哪种情况，一旦房子被司法查封，二手房买方的损失显然是逃不掉的。
此时，买方实际上成为了房东的债权人之一，已经付的定金、首付款以及提前还贷垫付款等，就是房东欠买方的债。房子被拍卖后，买方只能按债权比例获得赔偿。
比如买方总共已付给房东100万，房子拍了300万，而房东债务总共有500万，那最后买方就只能拿回300的1/5即60万。
对于房东征信有问题的房子，中介现在都是敬而远之的。
就在前两天，在本报旗下专业地产微信号“宁波楼市报道”微信粉丝群中的一位房产中介人士就向大家说了其身边发生的一起二手房交易。
这笔交易中，房东是做生意的，买家定金已付，后来这位中介人士的同行去了解了下房东的情况，得知其欠了很多钱，房产证上写的还是他妹妹的名字。最后同行让房东退还了定金，取消了这笔交易。
该中介人士建议：
买房前先让中介确认下房东征信有没有问题！
记者从各大房产中介得到的反馈说，虽然上述类似事情在本市二手房市场上发生的概率不高，但近些年时不时还是会有发生。像2008年金融危机时，本市便发生过多起房东房子被司法查封用于抵债的事件。
市房管中心相关负责人对记者说：经过与法院、银行、中介及买卖双方等积极沟通，我们所接到的涉及二手房交易资金纠纷的投诉，最后基本上都协调好了，没有让买方或者卖方遭受特别巨大的资金损失。
大家从这位负责人的话里有没有get到新的点？对——在二手房交易过程中，不止买方，卖方也同样可能遭受资金损失！
02
卖房先过户再办贷款
合理吗？
在宁波东方论坛上，有一位网友标题为“二手房买卖，先过户再贷款合理吗？”的帖子，前段时间引发了热议。
帖子说：
我是卖方，问了几家中介貌似都是先办理过户再让买方贷款。我这边也签署了新房的协议，要6月底拿出首付。那么问题来了，如果因为买方征信有问题或者银行因不可控因素放款慢，导致我在六月底拿不到房款，一方面我要面临新房的违约，另一方面我的房已经过户了，法律上不是我的房子了。对买方来说，银行延误放款他们不能及时把户口迁入和入住，影响小孩就学和生活。对双方都没有好处。
这则帖子，说出了在二手房交易过程中，卖方最大的风险环节，即——
过户已完成、买方的房贷银行还没审批发放的时候。
这个时候，从法律上说，房子产权已经是买方的了。如果买方有征信问题，或者银行因为贷款额度紧张、房贷政策有变，买方必须提高首付比例，而买方又凑不足增加的首付款，那房东就会迟迟拿不到钱——这笔钱，一般要占到总房款的百分之六七十，比买方付的定金、首付款这些更多。
有房产中介人士告诉记者，去年有很长一段时间银行贷款额度普遍紧张，很多银行收紧了按揭贷款，部分银行甚至暂停房贷业务。有位房东在去年年初将房子卖了，交税、过户都完成了，但三个月过去，银行一直没有给买方放款，本想要拿到钱后置换新房的房东，眼看楼市越来越火，房价飙升、楼盘又提高认筹金和首付比例，心急如焚……
这还算好的。
如果买方也和上面提及的那样有债务，过户完房子被查封，那卖方同样有可能会拿不到全部房款。
那么，在二手房交易过程中，买卖双方如何保证各自的资金安全呢？
03
二手房买卖
怎样做到资金安全？
南天房产副总经理郑舞燕分别给买卖双方给出了如下建议。
对于买方，她建议，买之前首先应该查验看中的房源是否真实可靠。一般正规的中介公司，都会有每套在售房子的核验码。这个核验码，可以查看房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质是否为集体或划拨、是不是安居用房等影响上市交易的情况。
大家也可以自行上“宁波市房产交易信息服务网”的“房源验真通道”，输入房源核验码，查看房源相关信息。
同时，郑舞燕建议买方支付的定金不要超过总房价的20%。如果房子有银行抵押等情况，她建议最好让卖方自筹资金还款。此外，她还提醒买方提前了解自己的征信状况，以便顺利办妥银行按揭。
对于卖方，郑舞燕特别提醒在过户之前先搞清楚买方的贷款资格，最好让买方办按揭贷款预审批，待按揭预审批通过后再去办理过户手续。
而房管部门指出，目前最安全的二手房交易方式，是向银行申请房屋交易资金托管服务——这是由房管部门正在推行的二手房交易资金监管延伸而来的一种银行服务。
所谓房屋交易资金托管服务，是指根据买卖双方协议约定，银行开立交易资金专用账户，对房屋交易过程涉及的各类资金——包括定金、首付款、提前还贷款、按揭款等——进行专户管理，按国家有关政策要求以及协议约定的条件和流程，完成交易资金的划转或退回的一种信用中介服务。
简单说，就像二手房买卖的“支付宝”。所有的钱都先进到银行专用账户，交易不成，买方付的钱由银行退还买方；交易完成，卖方该得的钱也由银行划给卖方。
目前，本市二手房交易的一般流程是：
买家付定金——双方签合同——房东自行还清按揭贷款（如有）/买家垫钱帮房东完成提前还贷（双方协商一致）——买家付清首付（垫付款可转成首付款）——双方缴纳各项税费（一般本应由卖家缴纳的增值税、个税等会转嫁到买家头上）、办理过户手续——拿出不动产证——去银行办理按揭贷款——银行放款、卖家收齐全部房款——交房。
二手房交易资金监管，实际上是把提前还贷环节的抵押权注销、过户登记、买家办出按揭贷款后的抵押权设立等流程中可能出现的资金安全问题，都考虑在内了。同时，还新设了一个买家按揭贷款（包括公积金贷款）前置预审批的环节。
这样一来，在买方替房东提前还贷后，如果出现房东的房子无法过户或者被司法查封等问题，因为此时钱还没到房东手里，买方就可以从银行拿回自己全部的已付款。
同时，在过户之前，买方也能够从银行获知自己能不能申请到、能申请多少按揭贷款，房东最大的风险——即给了房子拿不到房款的事就不会出现。
不过，二手房交易资金托管服务还不是所有银行都能办。
目前，住建部门正在与人行、银保监等部门以及宁波各家银行，积极沟通二手房交易资金监管事宜。据了解，宁波已经推出了房屋交易资金托管服务、购房按揭贷款审批前移服务的银行主要有建设银行、工商银行等。
建设银行宁波分行房金部相关负责人说：“建行一直都在做房屋交易资金托管这个业务。今年又推出了审批前移+交易资金托管组合服务。买卖双方签订买卖合同后，即可向建行申请按揭贷款，完成贷款前置审批再去办理登记过户手续。购房资金包括首付款、按揭资金的交割同步再配套资金托管服务，两个服务结合起来，可以为买卖双方的交易安全起到保驾护航的作用。”
