观点简述：国内上市房地产企业再融资中断近三年后，近期多家房地产企业就棚户区改造和普通商品房项目发布再融资计划。自“国五条”及各地细则落地以来，中债资信认为，政府对房地产调控的思路或正由需求调控转向供给放开。结合近期中央政治局会议提出的“促进房地产市场平稳健康发展”方向以及具体的棚户区改造相关政策目标，我们认为上市房企再融资放开的可能性正在增大。目前房地产企业总体融资成本较高，政策落地将有利于进一步改善房地产行业融资环境，降低企业融资成本，其中中小型上市房企将受益明显。
近期多家上市房企发布再融资公告，房企再融资开闸预期正在增强
近期，北京城建、新湖中宝等房企纷纷发布公告披露再融资相关事宜（见表1）。此外，2013年8月6日晚金科股份、三湘股份发布公告，2013年8月7日晚广宇发展、莱茵置业发布公告，皆因“筹划重大事项”停牌，而在2013年7月份，荣丰控股、迪马股份、金丰投资等接连发布公告，称其控股股东研究筹划可能涉及公司的重大事项而陆续停牌，至本报告发布日，上述公司仍处于停牌阶段。
从近年国内上市房地产公司融资情况来看，2009年8月金地集团42亿元再融资方案实施至今，房企再融资直接用于房地产项目未有任何获批案例，而招商地产2009年8月向中国证监会上报增发材料后于2010年6月撤回申请文件。近期招商地产等房地产企业集中发布再融资公告，虽然最终实施仍需经过证监会审批，但市场对上市房地产企业再融资开闸的预期明显增加。
“国五条”以来无重大房地产政策出台，监管层或正酝酿房地产政策由需求调控向供给放开转向；结合近期棚户区改造目标，棚户区改造相关的再融资方案获批可能性很大
2010年4月“新国十条”出台至2011年期间，房地产调控政策主要集中在需求调控（限购、限贷、提高住房公积金贷款及商业按揭贷款利率、提高首付比例）和交易持有行为（营业税征收，上海、重庆房产税） 。2012年无重大新政推出，主要政策集中在既有政策延续 。2013年2月“国五条”推出及各地细则温和落地后，国家无重大房地产政策出台，但从相关部门的表态及近期加大棚户区改造力度看，监管层对房地产调控的思路或由需求调控转向供给放开。
今年4月住建部发文“积极推进棚户区改造”（建保[2013]52号），6月国务院常务会议提出5年内再改造棚户区1,000万户并鼓励和引导民间资本参与改造，并在7月进一步以行政法规方式落地。7月30日的中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，不再强调以往的调控提法。考虑到上述政策背景，我们认为从增加商品房供给的调控思路以及宋都股份的再融资公告看，普通商品房项目的再融资获批可能性有所增加，而棚户区改造相关的再融资方案获得最终通过的可能性很大。
若政策落地将有利于进一步改善房地产行业融资环境，降低企业资金成本，中小型上市房企将受益明显
房地产业属于资金密集型行业，开发周期长，资金投入量大，而企业自有资金投入较少，现金流状况受项目建设和销售进展状况影响大，主要依靠外部资金滚动经营。国内房地产投资按照资金来源可分为国内贷款（其中以银行贷款为主）、利用外资、自筹资金和其他，近年来各部分占比情况如图1所示。
随着2010年国务院“国十条”及2012年央行加强货币政策预调微调，国内银行贷款融资额增速经历了下降后回升，至今年6月份房地产开发融资中银行贷款累计同比增长已达29.9%，恢复至“国十条”出台前2009年中水平（图2）。与此同时，房地产信托融资经历了2011年快速增长、2012年兑付风险收缩后，今年亦出现显著改善，仅今年上半年，房地产信托新增融资规模即达到3,163亿元，接近2012年全年3,163亿元融资水平。因此，在房地产行业融资环境改善的背景下，中债资信认为，若上市房企再融资政策最终落地，将有利于进一步改善房企融资环境。从融资成本看，不同规模和市场地位的房地产企业融资成本差异较大，中小型上市房地产企业的信托融资成本在9%以上，中长期银行贷款利率也在7%以上，总体融资成本较高。直接股权融资可带来无息权益资本，含权债券融资也将大幅降低融资成本（冠城大通公告的可转债票面利率为不超过4.0%）。对于中小房地产企业，由于再融资规模相对自身资金规模较大，在再融资开闸中将受益更为明显。
