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  • 二手房成交量走出低谷 三月微涨四月稳中回温

    时间:2022-04-24 14:21:21  来源:  作者:

    二手房一直被称作是楼市晴雨表,尤其是现在,很多人都是要卖掉旧房换更大更好的新房,二手房的成交量已经成为房地产市场的一个重要指标。一方面中介机构的数据显示,青岛二手房挂牌量正在激增;另一方面国家统计局官方网站发布最新统计数据显示,二手房成交量在平稳回温中,房价表现也是“稳中有涨”。另外,从市民的购房习惯来看,“买新不买旧”成为二手房的消费特征,相比之下,建成多年的老旧小区,逐渐成了市场滞销的主要产品。

    房价普涨 二手房稳中回暖

    根据国家统计局最新统计,2022年3月青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,同比上涨3.3%;青岛新房价格走势终于在今年“金三月”这个地产传统销售旺季,结束了从去年末到今年初的下行态势,开始正式“止跌回涨”了。而大家颇为关注的二手房价格方面,从2021年下半年至2022年一季度,青岛二手房价格一直维持着的“小幅”走低态势在“金三月”被彻底打破了,市场开启上涨的新局面。据数据显示,3月二手房住宅价格环比上涨0.2%,同比涨幅为0.5%。

    如果说三月的数据还是微涨,那时间来到四月份,二手房成交量称得上“一飞冲天”。根据青岛网上房地产数据统计,4月11日至4月17日一周,青岛二手房共计成交1158套,环比前一周上涨了91.4%,二手房成交总面积106760.92㎡。其中,普通二手住宅共交易了519套,环比前一周274套上涨89.4%,二手住宅成交总面积48338.06㎡。从分区来看,上周西海岸新区再次夺回了一周交易冠军,上周西海岸新区二手房共成交267套,二手房成交面积25228.13㎡;市北区紧随其后,上周二手房则交易了241套,二手房总交易面积18212.36㎡,排名第二位,这些数据都是连续多个月没有的新局面。

    不仅仅是市场数据,各二手房门店的客流量与上涨的成交量相互呼应,“店里的工作人员已经有点忙不过来了,像是回到了去年上半年的感觉。”在浮山后一小区,一中介的工作人员告诉记者,在他们店里,每天来店看房的客户量都在十组以上,去年下半年看房客户量还仅维持在两三组。综合目前的市场情况,无论是房地产经纪人还是购房者,都认为二手房的旺季似乎已经到来。

    挂牌量上升 疫情推动集中成交

    按照惯例,“金三银四”是房地产市场的传统旺季,为什么今年3月还是下降的局势,到了4月却突然迎来上涨?来自青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩认为,4月市场快速上涨的原因可能是疫情缓解的因素。“3月市场受到疫情的影响,市场修复受阻,根据统计局公布的1—3月商品房销售结果来看,销售额累计同比跌幅呈现继续扩大的趋势。”刘倩倩告诉记者,疫情导致看房的客流急剧下降,但随着疫情的缓解,也造成了积压的需求快速释放。另外,自4月开始各种自上而下的纾困政策接踵而至。像青岛的房贷利率在下调、银行信贷额度增加等,相信二季度的二手房销售情况会呈现稳步修复的趋势。“像近期我们监测到的网上房地产日均网签量在逐步回升,已超过春节后的日均表现;而在价格方面,近期二手房价格指数自3月之后持续处于波动过程中,整体维稳,随着市场活跃度的提升,二手房价格预计会保持维稳或微涨的趋势。”

    但对于二手房的未来预期,很多业内人士也是持谨慎乐观的态度。有二手房经纪人就给记者提供了一组数据:贝壳网3月24日青岛市区二手房的挂牌量72898套,到了4月11日仅仅是半个多月的时间,二手房挂牌量已经增长至77026套,增加了4128套。而且这还只是贝壳网一家平台的数量。而来自卓易统计的数据是,青岛二手房挂牌量为16万套,其中西海岸新区4.5万套,城阳1.9万套。二手房挂牌量的急剧增长可以从两个方面来解读:一方面有房产经纪人认为,由于出售二手房的业主大多数是有换房需求的,所以二手房出让数量的增加可以理解为越来越多的人开始想买新房,这种可能成为新房市场向好的重要支撑。另一方面,二手房数量的增加,也造成了青岛二手房去化周期的延长。根据青岛网上房地产数据统计,2021全年青岛二手房共计成交66518套,根据卓易数据16万的挂牌量计算,那青岛二手房的去化周期就将长达两年半。另外,也有房产经纪人感觉“房住不炒”的理念已经真正深入人心,“以前很多人都担心房子不买就涨价,尽管需求没那么强烈,也会赶紧买房,但现在感觉客户的紧迫感没有那么强。”浮山后链家远洋风景店的孙鹏经理告诉记者,在他看来客户的观望情绪还在持续,二手房的旺季可能还要推迟一段时间。与孙鹏的观点类似,尽管市场向好出现价格微涨,但大多数业内人士都认为,在房住不炒的理念下,再加上巨大的市场库存,二手房未来并没有太大的价格上涨空间。

    二手房“困难户”老房子是“鸡肋”

    去年,家住福岭嘉苑的朱阿姨开始张罗着换房,220多万元的价格挂了小半年,别说成交了,平时连看房的人都没有。最近价格降到了200万元出头,有人看房却一直没能成交。“如果老房子不靠学区,或者周边没有地铁和医院这样的配套,想出手真的挺难。”链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者,二手房目前市场分化特别严重,一方面是次新房受欢迎,另一方面老破小成了市场的“困难户”。随后记者来到了抚顺路,目前周边的新盘售价在3万元以上,几百米远的理工大家属院,价格不到2万元,甚至单价1.5万元的房子都不难找,相差近一倍。即便房子挂牌价再便宜,老房子依然没有新房抢手。

    老房子价格便宜,而且居于闹市区,本来应该是很多刚需族锁定的目标房源,然而房产经纪人告诉记者,老房子的问题其实还比较突出,比如结构差、设计差、面积小、房屋老化等等,还有各种配套设施不到位。目前,房地产刚需市场中,年轻人逐渐成为主导,在他们看来和价格同样重要的是居住的舒适性。在错埠岭,记者就遇到了正在看房的年轻人小于,“我的预算有限,想先看看老房子,但看了几套基本不打算在这里买了。”小于说一方面老房子结构差,很多房间都是“暗间”设计,后期就算装修改造都没办法让室内明亮起来,而且老房子都没电梯,回家还要爬楼。当然最让他不能忍受的是附近连停车位都没有。“这样的价格还不如住在城阳,找个靠近地铁的楼盘,面积比这里还大。”小于告诉记者。

    随着城市的不断扩张,不少刚需族买房只有两种选择,要么在主城区买老房子,要么买地段比较偏远、楼龄较新的新房。对于偏重居住体验的年轻人来说,无疑更喜欢后者。不过也有房产经纪人提醒,随着城市更新的推进,很多小区都已经启动了老旧小区改造工程,从加装保温层到周边环境整治等,老旧小区也在悄悄发生改变。以崂山锦绣小区为例,整个改造工程不仅重修了路面,安装了各种监控、通信设施,甚至还配建了篮球场和网球场,因为小区是沿海边修建,拥有绝佳的海景风光。周边新房房价普遍超过5万元/平方米,这里的价格只有2.5万元/平方米,想买海景房的刚需客户完全可以考虑这里。

    相关链接:次新二手房最受宠 大户型保值增值

    对很多预算不多的购房者来说,通常会选择“先上车”的策略,也就是将就自己的资金先买房,然后等资金充足再换房。那这样的客户就需要考虑未来卖房时二手房的价格。“从现在的市场来看,2010年后的房子还是比较受欢迎的。”孙鹏经理告诉记者,房子别太老,最好还能靠近地铁或者公交站,如果还有不错的学区,那就更完美了。

    另外,在面积和户型方面,国家统计局官方网站发布最新统计数据显示,整个3月房价环比涨幅最大的是90㎡及以下的小户型,3月环比涨价幅度为0.6%,其次是90-144㎡的中等户型,价格环比上涨0.5%,144㎡以上的大户型价格表现最为平稳,环比涨幅仅为0.1%,基本与2月价格持平。但同比来看,新房市场各类产品中还是大户型的“保值增值”属性最佳,其中144㎡以上的大户型新房销售价格同比上涨了3.9%;90-144㎡的中等户型新房销售价格同比上涨了3.1%;90㎡及以下的小户型销售价格同比上涨仅为2.6%,是各类户型新房中涨幅最小的。在二手房市场中,同样也是144㎡以上大户型价格表现最“坚挺”,销售价格环比上涨0.2%,同比涨幅为1.7%。除此之外,90㎡以下小户型二手房价格环比2月上涨了0.1%,同比上涨0.4%;90-144㎡的中等户型二手房3月份价格环比上涨了0.4%,同比上涨了0.3%,都是实现了价格“触底反弹”。

    观海新闻/青岛早报记者 刘鹏

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