位于梅县新城的富力城。何森垚 摄
坐落在芹洋半岛的世界客商中心与奥园。袁群华 摄
环境优美的客天下碧桂园。何森垚 摄
近日，位于梅江区三角镇中环路以北、剑英湖畔以东的PM—B17031地块经过长达3小时390轮的竞拍之后，最终以楼面地价4201元/平方米、土地单价11595元/平方米被保利粤东房地产开发有限公司竞得，创下了梅州楼面地价的新高。
房价走势再次成为梅州老百姓茶余饭后热议话题。
今年梅州房价走势如何？根据梅州市住房和城乡建设局最新公布数据显示，今年1—8月，全市商品房销售量为23585套，仅上个月就成交了3086套；住宅销售均价为5340元/平方米，比1—7月的销售均价上涨了近100元/平方米。
如今进入9月，楼市也迎来传统意义上的“金九银十”，梅州的返乡热潮也随之到来，楼市的走势备受关注。近期，梅州各大楼盘的销售策略较上半年会有哪些变化？楼市走势会受到新拍地价的影响吗？记者就此走访部分大型楼盘。
●南方日报记者 黄思华
1“金九银十”到来 开发商加紧推货
住在梅州新县城的陈女士是一名中学老师。因为楼市不断有新品推出，陈女士在看到一些房产资讯后有些心动。考虑到年老时行动会有所不便，她想把目前居住的步梯房换成电梯房。
“首先考虑的肯定是像富力城之类的大型楼盘，周边配套设施、小区管理等会比较成熟。”陈女士说。为此，她常常到各大楼盘的销售中心了解情况。近期，陈女士从一些销售人员口中得知，原本有打折的一些新品，在前段时间陆陆续续取消了优惠，并且有上涨的趋势。
“羊毛出在羊身上”，江南新城新地块拍出的高地价，带来的必然是高房价。今年以来，部分热点区域的土地拍卖市场，房企联合拿地、竞配建、竞自持已几乎成为常态。
不少市民因此担心，受新拍地块的影响，三、四季度房价会进一步上涨。对此，业内人士认为，往年，各大开发商一般会趁“金九银十”加紧推货，为当年的业绩冲刺。而今年，因为国庆假期与中秋假期加起来有8天假，预计将有不少返乡客在这个时期考虑自己的购房计划。
“预期不少房企将销售寄望于三、四季度，因此贸然升价会影响推货的效果，中心城区新楼盘要在今年实现均价过万的目标，并不容易。”深圳四华地产顾问杨凡说。
据了解，早在去年，已经出现一些核心地段的优质大户型住宅接近或超过10000元/平方米的情况，但数量不多。目前，成交价格较高的住宅依旧是在梅水路一带，如梅江水岸、壹江南等楼盘，一手住宅的毛坯价为8000—9500元/平方米。
事实上，近几年梅州的房价一直是稳中有升，市场上并没有出现某个楼盘或全部楼盘集体暴涨的现象。“楼盘定价一般是向该城市楼盘的最高价位看齐，高地价的出现只是个风向标，各开发商会因此相应调整价格。”江南某品牌楼盘负责人认为，目前开发商取消优惠活动，并有所调价，都属于正常的销售策略。
同时，记者从保利（梅州）房地产开发有限公司了解到，在定价方面，保利的策略更为理性成熟，无论是正在建设的江南和府项目还是新拿地块的项目，都会考虑当地市场大环境、楼盘所处区域的房价趋势以及项目本身的成本和品质来综合制定价格，并不会盲目追随市场。
目前，江南和府项目营销中心正在紧张进行装修中，预计本月开放，整个项目共28栋小高层。“我们将根据项目节奏来计划第一期推出的新品量。”保利（梅州）房地产有限公司相关负责人说。
对于楼市而言，“金九银十”是一个环比的概念，每年的9月和10月，成交量都会相对高于其他月份。随着市场风向的转变和房价的上调，不少购房者担心房价继续上涨，购房意愿变得更强。“加上10多个楼盘推新产品，约20000套左右的商品房入市，或将搅热梅州的房地产市场。”
2 三房或四房户型 最受购房者青睐
买房，不仅是单纯地解决居住问题，如今，购房者考虑更多的是社交圈层乃至生活方式的选择。因此中高端收入群体成为当前梅州房地产市场改善型置业的主要参与者。
在政府部门工作的廖先生从今年初就开始考虑换房的事情，“孩子渐渐长大，需要有自己的空间，父母也时不时从老家过来暂住，原本的三房实在太拥挤。”他说。虽然已不是第一次买房，但他还是看遍了梅州数十个楼盘，最后选择了芹洋半岛某楼盘一套160多平方米的四房。
“这套房子无论小区环境还是户型结构，都比第一套房子有质的飞跃。”廖先生非常满意，再加上交通便利，而且周边配套成熟，“就是这套房子住到老了。”
与廖先生有着相似诉求的改善型置业者并不在少数。他们中很多人都有过购房经历，开始慎重考虑自己的居住需求。
“因为是改善居住，所以他们对价格的敏感度要远低于初次置业者，更加看重户型、朝向、环境、配套、交通等实质性的元素。”东山谷碧桂园楼盘的销售人员告诉记者，最近他们接待了不少这样的购房者。
目前，梅城的房地产市场处于两极分化的状态，品牌房企的楼盘分走了大部分的市场“蛋糕”，而且销售价格也在不断提高；本土小型开发商却遭受“冷遇”，业绩也难以与几年前相提并论。在中心城区，受欢迎的一手住宅价格普遍在6000元/平方米以上。同时，3000—4000元/平方米的小型楼盘也不在少数。
记者在走访时了解到，目前各大楼盘推出的新货中，主要以120—160平方米的三房或四房户型为主，梅州市民多数还有与父母居住的习惯，加上二孩的叠加效应，因此这部分户型，也成了梅州购房者最青睐的产品之一。
值得一提的是，梅州的住宅正慢慢脱离纯粹居住功能。房价的上涨，让越来越多的人把目光投到了房产行业。而如今，房子已经演变成两栖产品，不仅用于居住，由于风险小、增值保值的特性，不少人也把购房作为一种抗通货膨胀的手段。
对于楼市来说，今年可以说是个不折不扣的政策“大年”，一二线城市的房地产调控收紧，给三四线城市带来了利好。从实际表现看，不少品牌房地产企业保持了既有的发展势头，并创出业绩新高。
据深圳四华监测平台不完全统计，近两个月加推/开盘的楼盘中，富力城四期推出约634套，均价约6500元/平方米，与其4月份推出的房源价格相比，上涨约700元，但开盘现场仍异常火爆；梅县碧桂园8月26日推出81套房源，当日售罄，折后均价约6800—7200元/平方米，比其上一次4月份加推的产品价格约上涨近千元，尽管梅城楼盘价格上涨明显，但仍显现供不应求之势。
上半年梅州城区新货普遍不足，抑制了不少买家的需求，或将在下半年得到有效释放。就在刚刚过去的8月，梅州商品房销售量创下历史同期新高，商品住宅去库存效果显著。
数据显示，梅江区住宅销售量为828套，销售均价6942元/平方米；梅县区住宅销售量为1013套，销售均价6163元/平方米；其它县（市）的销售量与销售均价呈现较小升幅。
3 兴华高速月底开通 助推区域楼市发展
楼市的火热带来了价格的大幅上涨。就梅州富力城而言，从一期开盘时4300元/平方米的均价，到如今新开盘四期的近7000元/平方米，价格增长了将近一倍。
记者在走访中了解到，目前不少刚需买家的经济水平难以支付得起城市中心区域的房子，这从另一方面也提高了各县（市）房产的销售业绩。从成交数据来看，1—8月，兴宁市销售量为5033套，接近梅江区和梅县区的销售量；丰顺县的销售均价为5607元/平方米，价格高于梅县区的均价，各县（市）的房地产进入快速发展期。
就购房而言，价钱是一个方面，但还有一个很受关注的因素，就是交通。目前，梅州交通正进入快速发展时代，这对于梅州楼市来说，是个重大利好。
以往，由于交通的不便，即使有土地、有项目，到粤东北区域购买的欲望也不强。对于珠三角地区的购房者来说，如果三四线城市交通便利，则能实现买楼成本和交通时间成本两者的“双赢”。
拿河源、汕头、揭阳等周边城市来说，随着交通大会战的打响，城市经济发展的一个突出表现就在房地产领域。河源市区商品房均价近6000元/平方米，同比上涨保持在10％左右，现已有几个楼盘的均价达到10000元/平方米；汕头市高层住宅成交均价9146元/平方米，多层住宅成交均价13753元/平方米；揭阳市商品房均价5483元/平方米，同比上涨保持16%。
近年来，随着城市建设提速，高速公路、高铁、机场等重大交通设施日益完善，交通的日益便利，也把更多的潜在购房群体从珠三角带回了梅州；环境方面，江南新城、芹洋半岛等新区的规划建设，依靠“四横四纵一湖一廊九区”的水系山体格局，使得居住环境提升，整个区域的面貌焕然一新。
目前，梅州共有6条高速公路同时建设，总里程265公里。不久的将来，各县区之间的时空距离拉近，到其它城市也更加方便。记者从东山谷碧桂园了解到，来自珠三角的购房人群从最初不足10%到目前的30%，比例逐年在上升。
9月底，兴宁至汕尾高速公路兴宁至五华段将建成通车，广州至梅州的车辆可从广河高速行驶接汕湛高速揭博段，再取道兴华高速至梅河高速（兴畲支线）、平兴高速等线路往梅州各地；深圳至梅州的车辆则可从博深高速行驶至惠河高速，在石坝互通接汕湛高速揭博段后驶入兴华高速至梅河高速兴畲支线到达梅州市区，整体行车时间缩短了30至40分钟。业内人士预计，随着时空距离的缩短，越来越多的人会选择回家过节，今年假期或将带来更多的返乡客源。
返乡潮的到来，使在梅州交通通达度较高的区域购房热度将明显提升，如梅州城区高速路出口处以及兴宁、五华等板块，都有望在接下来的几个月里获得重点关注。
业内人士认为，目前梅县区域楼市成交持续火爆，江南江北新楼盘相继入市，让客户有了更多的选择，各大楼盘之间竞争更加激烈。同时，高品质、配套设施完善的大社区且占据众多宣传资源的品牌房企更加能够吸引返乡客的关注和青睐。
■链接
梅州1—8月楼市成交情况
