近日，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》引发热议，特别是方案中有关租购同权、租房入学的内容更是引起广泛关注。在学位房价格居高不下的广州，租购同权似乎打开了一个新局面：通过租房就能上名校。不过，租房入学在户籍、房产情况等方面也设置了一些前置条件，只有完全符合的群体，才有可能通过租房来入读理想学校。
7月21日，南方日报楼市沙龙邀请专家以行业视角分析租购同权政策。专家认为，真正实现租房上名校，还需等待实施细则和配套政策的出台，同时专家也表示，不要对租房就能解决教育问题期望太高。
相关细则尚待出台
在克而瑞广州首席分析师肖文晓看来，广州的租赁新政，有着长效机制的意义。他认为租购同权之所以在全国范围内引起舆论关注，一方面是因为房价过高，另一方面是优质学位房所具有的吸引力。
“租赁新政提供了一个上名校的新渠道，确实令大家有很大的期待”，肖文晓表示，如果前置条件可以少一些门槛，或许能惠及到更广泛的人群。
合富研究院高级分析师梁燕明认为，新政提出租购同权对租赁市场而言，无疑是一项利好。但她也指出，目前政策仅仅指明了大的方向，具体细则尚未出台。
“近几天我们对广州业主和租客进行了调查，发现租赁新政并没有对他们造成太大影响，多数人还是持观望态度，”梁燕明表示，租赁新政对于实质成交的影响还需一步观察，有待相关细则和配套措施推出后才能进行更深入的分析。
肖文晓也表示，租赁新政出台后，诸如优质教育等配套措施还需加强，“如果只是出台了单一政策，那市场的反应肯定还是租房又要涨价了。”
不要太期望租房就能解决教育问题
在广州，优质教育资源主要集中在越秀等老城区，因此该区域学位房始终受到家长们的热捧，这一点也得到了两位专家的认同。
“在越秀，一墙之隔的学位房和非学位房，价格相差可达20%以上，”肖文晓表示，越秀区内一些学区地段内的老旧房，单价已有4万至5万元/平方米，如果是配套相对较好的电梯房，价格则会更高，学生家长对于学区房趋之若鹜，也能看出稀缺学位资源受到市场的欢迎。
梁燕明指出，由于部分学生上学距离学校比较远，因此一些家长会在学校附近或地铁上盖物业选择租住跟读，因此在一些优质资源地区，租赁市场是有着相当大的份额的。她表示，此前媒体曝出东风东路小学有学位房已经卖到9万元/平方米，且买到学位房后，由于教育资源紧张，业主的适龄子女依然会有排不上学位的可能。
因此梁燕明建议，不要只把眼光集中在越秀区，如果不迷恋省一级学校的话，完全可以选择教育资源相对充足的番禺、荔湾等地，“在相对外围的区域租房，教育资源是有利的，房价、房源都要比老城区更加合理。”
尽管相比中心城区，外围区域教育资源相对充足，但肖文晓表示，外围区域存在大型楼盘多、学校学位少的现象。“以现在广州学位房制度的设置，不论在哪里都需要拼地段、拼积分，不是随便租个房子就能达到满意结果的，不要对租房就能解决教育问题期望太高。”
新政是否影响房价和租金仍有待检验
对于新政出台后是否有人会选择放弃购买学位房，肖文晓认为，租购同权政策出台后，可能会有部分人选择再选择买房获取学位，“毕竟买房带来的资金压力并非每个人都能承受，而人们的买房意愿也不尽相同。”
南方网此前曾就租购同权的问题发布调查问卷，在“租房就可以上名校”的前提下，53%的网友表示不会再选择买房，这一结果也印证了肖文晓的观点。
优质学区地段学位房租金往往高于周边住宅，现在舆论的焦点集中在新政出台后学位房价格和租金会发生何种变化。对此肖文晓认为，如果学位房的业主因为看到新的政策出现，就考虑提涨租金，甚至赶走原有租客，这恐怕也反映出对政策变动带来的稀缺学位资源分配，有一种投机的心理。
梁燕明表示，目前纯学位房买家在所有买家中占比低于一成，住宅交易市场仍以刚需为主。如果学位房业主开高价的话，市场能不能接受也有待检验，“现在有很多业主开高价，但如果没有人买的话，价格迟早也是会降下来的”，她认为，将来政策具体落实后，价格仍会与市场平齐。
