周末黄金时段的步行街，逛街的人并不多。
常安路不可避免地衰落了，港口一路更是约三成店铺关门大吉！江门的主流商业地产，已从临街店铺转向城市综合体。
回望过去十几年来，江门商圈从常安路步行街，扩散至五邑城和地王广场，随后转移至优越美莎和中远大厦一带，之后又迅速北移至益华广场，首次在市区逐渐形成了一个较成熟的城市综合体雏形。江门市区的商业发展在这个时间点之前，脉络非常清晰，几乎是一条线，此后则开始呈现多线性的发展趋势。
而随着汇悦城和万达广场在北新区板块的强势崛起，商业体量变大，经营者增多，竞争越发激烈。保利更是大手笔打造滨江新区航母级城市综合体。变数难以捉摸，未来又将谁主沉浮？
港口一路
盛衰起伏，昔日旺铺很多已关门歇业
港口一路中段，四星级银晶酒店正对着东湖广场，曾几何时，但凡江门的大型活动，这里都是首选的举办地。东湖广场旁是中远大厦双子楼，与之毗邻的又是中旅大厦和杜鹃山庄、东湖宾馆，这片区域曾是江门最中心地段所在。曾几何时，这里是江门几大商圈中人流最密集之地。
记者沿着港口一路走了一个来回发现，约有三成临街店铺关门，尤其是凤凰山一侧，有约20间相连商铺都拉着铁闸，暂停营业。曾经非常旺的一家KTV场馆也人去楼空，大门紧锁。凤凰山对面的店铺，多数做着反季清仓、特价促销，“全场清货，低于成本”“搬迁紧急清仓，不计成本一件不留”，眼看着不日就将搬走。有的虽未关门，但也写着旺铺出租或售卖的字样。
记者留意到，这条街上原有的四大银行不见了两家，二手楼中介店铺也关门大吉了。
全路段无规划停车位，这是港口一路最大的痛点。与之平行的江华路曾创下江门临街商铺的奇迹，目前车流量也较大，至少路边还规划了停车位。
中远大厦，盘踞多年的“新一佳”败走后，苏宁进驻，国美在隔壁的“优越美莎”底层开业，要跟苏宁比高低。孰知苏宁不久败走，如今剩下门可罗雀的国美。“优越美莎”曾是这个商圈的一大标志，鼎盛时有三层对外经营，吸引不少连锁餐饮入驻，整个商场联合搞大促销活动时也曾有过人头攒动，市民疯狂抢购的场景。
电商来势汹汹，大量分流实体商业的客户；北新区的新商业综合体扎堆进驻，加剧行业间竞争，旧商圈受波及，港口一路首当其冲。
萧条之余，最让人慨叹的就是屡次转手的中旅大厦，继续烂尾，续建遥遥无期。
1998年动工兴建，位于市中心港口路黄金地段的中旅大厦，至今尚未完工，成为江门著名的烂尾楼。2004年，为妥善解决中旅大厦的烂尾工程问题，中旅大厦与东湖宾馆、杜鹃山庄三块资产被捆绑出让；2008年4月，江门大长江集团于以2亿元现金购得这三项资产。
但是，时间流逝，续建如同水中泡影，中旅大厦不知何时又从大长江手中转给益丞集团。2011年，益丞集团曾向市城乡规划局递交了一份中旅大厦等三项资产所在地块的修建性详细规划方案，因为方案内容存在与出让规划条件不符之处，因此没有获得通过。中旅大厦的未来，依然是未知。
常安路
繁华难再，沿街店铺生意萧条
周六晚，难得晴好。20时到21时，本是逛街的黄金时段，不过，从地王广场到常安路，记者一路走来轻松自如，5年到10年前这里每逢周末人头涌涌的场景已经一去不复返了。佐丹奴、班尼路，曾经一左一右屹立在步行街路口吞吐着无数顾客钱包的品牌，都已悉数进驻到商业体内；这里只剩下几个国内的运动品牌折扣店，几百米长的街上，有的品牌重复出现数家，间杂其中的多是鞋类、珠宝、眼镜等店铺，步行街中间虽然开辟了食街，但是不少都关门大吉，能招揽到生意的并不多。
“你看我身后这几个档位，都没人租。”路中间售卖凉果的女档主摇头对记者说，“大家都到有空调的大商场去逛了，这里是救不过来的了。”曾几何时，这里的店铺租金一再上涨，依然有人争破头，路边摊也成了城市治理的心头大患。如今，折扣降价也招揽不到多少顾客。
2006年，常安路的公有商铺在招租过程中被质疑暗箱操作，部分参与竞标的商户投诉称，中标者有串标嫌疑，老商户坚决不搬走而陷入诉讼战。时过境迁，如今步行街的商铺不再是香饽饽，连困扰多年的“走鬼”问题也随之消失了。
2010年，“创文”之风席卷江门城区，路边摊的治理被摆上台。2010年8月1日，城管结束了驻点管理模式，新政划地收租，常安路步行街附近的路边摊接受了收编，与蓬江区城市管理服务中心签订摊位租赁协议，在仓后路、青年广场开始了租档经营生涯。
如今，青年广场的档位早就因生意惨淡不复存在，而仓后路和步行街相接处则依然存在。新称谓是“蓬江区流动摊档规范管理安置点”，包括仓后路、书院路、竹椅街在内，从午后到晚上11时，允许经营成衣和饰物。不过，在周末最繁华的时段，接近步行街的这些仓后成衣档位这边并无甚顾客，几个档主在聊天打发时间。
滨江新区
航母级城市综合体或引领未来
“江门市商业地产的扩张用了数十年才从拥挤的老城区转移至老城区与北新区交界。”江门业内人士林先生分析江门商业发展的历程时表示，优越美莎与中远大厦商圈逐渐成形时，五邑城与地王广场开始没落，而益华广场的投入使用又让缺乏停车位等关键配套的优越美莎和中远大厦商圈未成气候就折戟。
2014年8月下旬，位于白石大道的汇悦城开业，成为江门最高端的城市综合体。几个月后的11月28日江门万达广场盛大开业，引得万人空巷。这两大城市综合体带来的丰富业态让江门消费者耳目一新。北新区商圈的出现不但改变了江门的商业格局，也改变了市民的消费习惯，到北新区商圈逛街消费成了江门市民的新选择。
江门一有新商圈，旧商圈就会自动灭亡，这似乎成了江门商圈特有的现状，难道说，江门的消费力只有这么多？在北新区新冒出来的巨大商业圈的冲击下，江门商业格局正在发生变化。记者走访中了解到，不单止港口一路，江华路一带不少房东开始舍弃街铺，租金也开始大减。
业内人士认为，未来江门的高端消费将会集中在北新区商圈内，商业中心慢慢向北转移，而一些老街区例如江华路、港口路一带未来将慢慢剥离商业街区的功能，成为侧重居住功能的老城区。在这种趋势的影响下，不少商户开始往北迁移。
在北新区商圈的冲击下，江门未来的商业格局将成为什么样？从事商业地产多年的谭先生认为，未来老城区的商业更多作为周边生活的配套，而剥离购物、悠闲等功能，而北新区将成为以几个大型城市综合体为龙头，带动周边楼盘自带的商业部分共同形成巨大的商圈，满足江门市民高档服装、餐饮娱乐等全方位的购物需求。
之前不少人预计，在汇悦城和江门万达广场这两大巨头的带动下，这一片区不久将形成繁荣的商圈。但现实情况是，目前只有汇悦城和江门万达广场在聚集人气，周边的商业还远未形成气候。
而就未来十年而言，保利地产将在滨江新区投资百亿元建设集商场、甲级写字楼、酒店等多种物业类型在内的航母级城市综合体，北新区的消费群体又将继续向北转移。滨江新区体育中心将是保利江门项目的地标，保利围绕体育中心，主打体育休闲概念的商业体项目，将让江门人可在健身后进行购物、饮食和娱乐，又一波消费理念将冲击江门市区的消费群体。
