“三旧”改造改什么？谁可以改？拆迁补偿如何算？近日，市“三旧”办发布了关于公开征求《江门市市区“三旧”改造工作实施意见（意见征求稿）》（以下简称“意见稿”）的公告，提出工业用地转商住需要进行公开出让，相应成交额的60%或以上拨付给原土地使用权人。旧村庄改造方面，土地出让纯收益按60%的比例，用于支持原农村集体经济组织的发展。此次公开征求意见截止时间为7月10日。
【改什么？】
2007年6月30日前建设 使用才可认定为旧厂房
根据意见稿，为积极稳妥推进实施蓬江区、江海区、新会区旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》等相关文件而制定了拟出台的实施意见。
据了解，旧城镇改造主要是城镇国有土地的旧房屋改造。城镇国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物均纳入旧城镇改造范围。
旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能及布局或因产业升级需改造的旧厂区。旧厂房的认定标准为：实地在2007年6月30日之前已建设使用，地块上盖物基底面积占改造单元地块面积比例达30%以上（省有新规定的，从其规定）。未达到上述指标的，可通过调整土地面积方式达标，调出的土地由政府按基准地价标准收回后，可连同改造地块公开出让。
旧村庄改造主要指“城中村”“园中村”“空心村”等在内的旧村庄改造。同时，涉及拆迁安置的地块(特别是分期分项目的)须召开村民大会或村民代表大会，就拆迁补偿标准和安置方案，经三分之二以上村民或村民代表表决通过，形成决议。
【谁可以改？】
旧厂房工业改商业可以申请自行改造
“三旧”改造往往工程浩大，谁是改造主体对能否成功改造起到关键性作用。根据意见稿，“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体。其中，不涉及经营性质的城市基础设施和公共设施建设，由各区政府指定改造和建设主体。
纳入“三旧”改造专项规划的旧村庄改造项目，符合相关条件，且项目所在地块已编制控制性详细规划和“三旧”改造单元规划的，农村集体经济组织可申请作为改造主体自行改造。
将工业用地土地用途改造为商住混合用地或商品住宅用地的，国有土地使用权由当地政府依法收回，采用招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，所得收益按“三旧”改造补偿标准用于补偿原土地权利人。
此外，旧厂房改造将工业用地改造为商业、旅游、娱乐、教育、科技、医疗、文化、体育等用地的，以及市属、区属国有企业旧厂房改造，将工业用地等土地改造为商住混合用地或商品住宅用地的，符合所在地块控制性详细规划和“三旧”改造单元规划的，原土地权利人可申请自行改造。
【拆迁补偿如何算？】
房屋拆迁补偿标准原则上每年修订一次
拆迁补偿多少？这一直是相关主体关注的重点。根据意见稿，旧村庄、旧城镇、旧厂房更新改造范围内的房屋拆迁补偿标准，由各区政府制定后公布执行，原则上每年修订一次。其中，旧村庄改造方面，土地出让纯收益按60%的比例，用于支持原农村集体经济组织的发展。
自行改造项目方面，旧厂房改造为商业、旅游、娱乐用途的自行改造项目，按市场标准缴交或补缴土地出让价款，缴交的出让价款的30%拨付给原土地使用权人。而将旧厂房改造为教育、科技、医疗、文化、体育用途的，属划拨性质的补办出让手续补缴土地出让价款后，按相关政策规定执行。至于市属、区属国有企业将旧厂房自行改造为商住混合或商品住宅用地的，在缴纳地价后，按出让价款总额的10%拨付给原土地使用权人。
至于旧厂房、旧城镇改造公开出让项目，公开出让的旧城镇改造项目，拆迁补偿和安置后形成净地再出让。拆迁补偿和安置支付的费用，以及相应的利息(按人民银行同期贷款基准利率计算)，地块出让后在土地出让收入中安排。
旧厂房土地改造为住宅或商业住宅混合用地，通过公开出让确定改造主体的项目，原土地使用权人可获得以下土地及地上物补偿：公开出让项目核定规划容积率2.0以下(含)部分，相应成交额的60%拨付给原土地使用权人；公开出让项目核定规划容积率2.0—2.5(含)部分，相应成交额的30%拨付给原土地使用权人；公开出让项目核定规划容积率2.5以上部分，相应成交额的5%拨付给原土地使用权人。
此外，意见稿指出，对被拆迁人按照国家有关城市房屋拆迁管理办法规定的标准取得的房屋拆迁补偿款，经主管税务机关核实后，依法免征个人所得税；凡县级以上人民政府批准，国土资源部门及有关房地产管理部门发出公告，限期拆(搬)的地(路)段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)，暂不征收增值税及城市维护建设税、教育费附加。属于房屋拆迁补偿的，可按政策规定申请减免契税。
