4493套住宅将于9月上市
在品牌房企抢跑“金九银十”、低价区域大量推出新货的推动下，8月东莞楼市供需两旺，在“4·10”限购政策升级后，成交迎来了回暖升温。
不过，业内人士表示，东莞楼市成交回暖，主要原因是定价理性促成，价格仍然是成交的关键，在“金九银十”到来，供应量大增的情况下，供过于求压力仍大，房企为回笼资金，“以价换量”将成为市场主流。
文/广州日报全媒体记者蒋幸端
图/广州日报全媒体记者卢政
数据分析：洋房成交面积大幅上涨
临近“金九银十”开发商纷纷抢跑，8月楼市也随之回暖升温，出现了“4·10”限购政策升级以来供需两旺的局面。合富大数据显示，8月东莞新建商品住房供应6329套，环比增加近6成，同比增加近4成，创下2016年12月以来最高月供应水平；成交也明显回暖，8月东莞住宅签约54.9万平方米，共4732套，同比大幅增加42%，环比增7%，与3月和4月基本持平，处于年内高位。
优房超·瑞城搜统计数据也显示，8月份，在理性定价项目热销、购房客户入市意愿增强和房企抢跑“金九银十”大量推新货等大环境之下，东莞供应连续5个月上涨，创年内最高峰。2017年8月住宅供应面积72.65万平方米，面积环比上涨65%，其中洋房占比7成，是绝对的主角。洋房共有21个项目供应，套数超300套有6个项目，以碧桂园、万科、卓越等房企为主；别墅有7个项目供应，合计419套，合计面积8.4万平方米，环比飙升757%，碧桂园成为供应大户。
公寓产品占比下滑
在物业类型成交方面，8月洋房成交占比快速上升。据东莞中原战略研究中心监测显示，8月住宅各物业中，洋房成交面积占比75%，与7月的60%相比大幅上涨，主要是由于临近“金九银十”，碧桂园等多家品牌房企项目多盘齐发，甚至以低于同片区项目价格入市，以价冲量抢跑市场。此外，公寓产品占比虽然在洋房市场发力下明显下滑，但仍然处于高位，占比达22%，别墅占比3%。
从物业类型库存情况来看，8月底东莞洋房、别墅和公寓的库存量分别为281.55万平方米、99.41万平方米、47.88万平方米。东莞中原战略研究中心介绍，按过去一年消化速度计算，消化周期分别为6.8个月、16.8个月、7.1个月，洋房和别墅的库存消化周期持续拉长，尤其别墅受政策原因影响出货难度较大，其消化周期环比拉长了近2个月。
房价涨幅持续走低
此外，合富研究院介绍，8月东莞新建商品住宅签约均价16550元/平方米，环比持平，同比上涨10%，涨幅创过去22个月以来最低，房价持续回归理性。值得注意的是，房价同比涨幅持续收窄。合富大数据显示，东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年8月的约10%，创过去22个月以来最低，预计接下来的9~12月，同比涨幅将持续走低。
另外，房价环比表现平稳。合富大数据统计，2017年1月以来，东莞每月房价环比保持0%上下2个点浮动，整体表现稳定，其中最近3个月保持连续微跌。
前八个月供求平衡
另外，合富大数据显示，2017年1~8月东莞新建商品住房供应和签约面积均约为324万平方米，其中供应量同比减38%，签约量同比减50%；均价16315元/平方米，同比上涨26%，涨幅较去年同期回落9个百分点，预计全年房价同比涨幅将回落至20%上下，将较去年涨幅降一半。
房价同比涨幅回落显示出价格是影响东莞楼市成交的主要因素，市场上直接表现为定价高区域成交困难，定价低区域和楼盘成交火热。东莞中原战略研究中心表示，8月楼市整体认购量与7月基本相当，市场逐渐出现分化，临深区域由于房价高位企稳出货难度仍然较大，市场热点仍然集中在单价较低的楼盘和价格在区域内较低的楼盘中。
原因分析：品牌房企集中推货
8月份东莞住宅市场供需两旺，东莞中原战略研究中心认为，一是由于碧桂园、万科、卓越等品牌房企大力推货冲刺业绩，其中碧桂园贡献力度非常大，碧桂园旗下项目住宅成交总量占全市的39.71%。二是新品供应量大增，且诸多项目定价纷纷低于预期，带动本地需求加速入市。三是麻涌、横沥、望牛墩等相对价格洼地和城区受供应放量推动，成为市场成交热点。
东莞中原战略研究中心介绍，8月热销盘持续加推，大量新盘也积极入市，反映出开发商推货热情仍然较高，尤其碧桂园和万科明显加大推货力度以加快资金回笼。8月多盘定价低于区域价格水平，本地需求持续大幅放量，促使开盘销售率维持高位。
开盘价低于区域价
根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，2017年8月东莞楼市来访量环比7月上升7%，一方面，楼市新盘明显增多，且逐步进入样板房开放、认筹或开盘阶段，客户看房购房的意愿明显增强，楼市人气火旺；另一方面，品牌房企项目增多，产品品质的提升激发购房需求增长。
不过，真正推动购房者入市的还是价格。东莞中原战略研究中心还表示，近两个月单价较低的区域成交持续活跃，多个楼盘开盘销售率高，反映出当前购房者入市意愿较强。
值得注意的是，8月部分开发商以价换量急求资金回笼，出现部分项目定价十分理性谨慎，开盘价均低于区域价。
展望：
4493套住宅将于9月上市
据东莞中原战略研究中心统计，“金九银十”到来，全新项目扎堆入市，供应将显著放量。开发商在全年销售目标的压力之下，出货意愿强烈，9月东莞楼市将迎来一波供应热潮。据该研究中心介绍，未来一阶段，东莞物价备案尚未上市的项目有21个项目，供应4493套，其中不乏全新项目面市。此外，受到供应增加以及旺季到来，品牌开发商跑量出货，预计9月东莞楼市成交量回升。
动态：
上周东莞住宅成交量升价跌
上周东莞住宅供需两旺，处于年内周成交量的高位，主要由郊区楼盘低价成交支撑，呈现出量升价跌的态势。
据合富大数据统计显示，上周东莞新建商品住宅供应达2474套、27.4万平方米，仅次于3月“小阳春”的周供应量，处于年内供应量的高位。从成交来看，上周东莞新建商品住宅签约达1993套，仅次于3月最后一周的2200套。从价格来看，上周东莞住宅签约均价16003元/平方米，环比下跌10%，总体平稳。
值得注意的是，上周城区周边镇区成交突出，支撑起东莞楼市半边天。据合富研究院介绍，上周石碣、东城和麻涌三个区域成交占市场62%份额，城央外围区域石碣和麻涌两镇总成交量达968套，市场份额高达49%，两镇为东莞低房价区域，均价均在1.3万~1.4万元/平方米之间，拉低全市整体均价。
