东莞将强化深莞惠、穗莞1小时交通圈，图为莞惠城轨洪梅段。南方日报记者 孙俊杰 摄
■楼市热点
近日，关于轨道交通建设的消息受到关注，其中一则《广州去东莞只需15分钟》的新闻令两市居民特别欣喜。东莞的轨道交通建设正如火如荼地进行，《东莞市综合交通运输体系发展“十三五”规划》中显示，除了佛莞城际，东莞还将继续推进穗莞深城际、莞惠城际建设，积极推进赣深铁路、深茂铁路、中南虎城际的建设，适时引入建设莞深快轨。
除了城际轨道交通之外，东莞本地的轨道交通建设也受到关注。近日，首届“TOD缔造城市新格局”城市高峰论坛举行，多位大咖探讨东莞城市TOD的发展之路。
事实上，自地铁开通以来，更高的通勤效率，除了让市民的出行更方便之外，也让地铁沿线的镇街加速融入市区，市民买房也不再局限于单位附近，新的生活圈得以形成。而地铁物业，也成为市民自主和投资的选择。
●南方日报记者 龚名扬
1 轨道交通建设改善居住环境
从佛莞城际铁路目前的建设进度来看，如果7月底顺利合龙，并在2019年完工通车的话，广州与东莞两地居民的往来将更方便。
根据规划，佛莞城际广州至东莞段全线共新设7个车站，即广州南站、长隆站（地下站）、番禺大道北站（地下站）、官桥站（高架站）、莲花站、麻涌站（高架站）、望洪站（东莞西站）。目前，佛莞城际铁路番禺段正在紧张施工。
事实上，这只是东莞轨道交通与周边城市对接的一部分。根据规划，在“十三五”期间，东莞将全面推动轨道交通系统建设，加快对接国家综合运输通道，融入珠三角城际网络，促进深莞穗一体化发展，显著提升东莞市在全国及区域的枢纽地位及辐射能力。
在“十三五”交通规划中，东莞提出，将强化深莞惠、穗莞1小时交通圈，同时加强东莞与深圳、广州机场快速客运交通的联系。与广州、深圳、惠州等周边城市实现1小时交通圈，东莞市主要功能组团与相邻城市重要功能组团的出行时间不超过1小时。
2013年，东莞提出水乡片区发展以望洪枢纽为中心，这里是珠三角穗莞深、莞惠、莞佛3条城际轨道及东莞市域轨道1号线未来的交汇处。随后，围绕望洪枢纽站，开发商开始加大在水乡片区的布局力度。
城际轨道望洪站位于望牛墩镇和洪梅镇交界处，南北走向的穗莞深城轨在此与东西走向的莞惠城轨形成十字立体交叉换乘。
近年来，很多品牌开发商早已关注到该片区的发展前景，保利、恒大、海德东方等品牌开发商进入，正在为片区带来更多高品质的产品，该片区的项目素质本来就不错，片区的吸引力也会进一步提高。
随着城际轨道交通建设的完善，天为地产研究中心市场研究总监邓咏玫很看好望洪枢纽站的发展空间：从望洪站搭乘城轨，向东可抵达惠州，往北可前往白云机场，往南可抵达深圳机场（前海）。此外，地铁1号线也在望洪枢纽旁设有站点，城轨与地铁之间还将有通道相连，居住和商业氛围会在此聚集。
2 TOD模式有助于缓解“城市病”
除了正在筹备及建设的城际轨道交通外，东莞城内地铁设施的建设和开发，也是业内关注的热点。
日前，在首届“TOD缔造城市新格局”城市高峰论坛上，香港大学建筑学院副教授高岩、深圳市前海铁汇投资有限公司董事麦为明、香港西九龙站总建筑师韦业啟、香港鼎昊集团董事会主席李颂熹、万科集团城市研究院院长钱源、东莞万科助理总经理齐琳等多位大咖齐聚共同探讨TOD对城市发展的必要性，探索东莞城市TOD的发展之路。
TOD模式是以公共交通为导向的开发（transit-oriented development），是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。
所谓TOD模式，就是科学构筑城市轨道、快速公交、常规公交干线等大流量的公共交通通道，支持大规模人口自由流动和集聚，并以此为主线、以人流最密集的公交枢纽为节点，引导生产服务业和生活服务业进一步向“点轴”集聚，形成一批区域性服务集聚区，从而整合区域城乡资源，引领城市功能升级，形成与绿色交通模式相耦合的土地集约开发模式和城市内涵增长格局。
换句话说，TOD模式就是把公共交通的一体化、特别是城际轨道交通的一体化，跟城乡规划布局和土地利用结合起来，从而优化城乡区域空间格局。
多位专家学者都肯定了东莞近年来的城市发展成果，同时指出，随着城市的扩张和人口不断地流入集聚，交通拥挤、环境污染等“城市病”随之出现，而TOD模式对于城市的用地集约化、城市立体空间延伸、公共交通系统的改善有较大的提升效果。另外，TOD的发展要依据城市所需的主要功能设计，因地制宜，人性化、有本土特色的设计，才是东莞所需要的。
不过，近年来东莞的城市发展速度迅猛，产业不断升级转型，各类写字楼及商业综合体随之崛起，吸引了越来越多的人才涌入东莞。因此，东莞面临着土地资源紧张、交通日益拥堵等问题。“轨道物业”模式的推动者麦为明表示，通过对香港、深圳、东京等城市的考察，TOD模式对于“城市病”的解决有显著的作用。
3 TOD开发应有自己的特色
TOD项目在东莞的推广，需要政府与企业合力。2017年4月初，东莞市轨道交通建设及TOD开发领导小组成立，市委副书记、市长梁维东任组长，包括国土、发改、财政等28个部门的一把手也全数加入该领导小组。
与会专家李颂熹认为，TOD的开发模式最大的难点在于机制，政府应与开发商、运营商进行有效沟通，要有明确的方案和方向才可实行。他非常认可东莞成立市轨道交通建设及TOD开发领导小组及其办公室，认为这将有效地迎合了市场的需求，起到统筹协调的作用。
韦业啟认为，每个城市的TOD开发会遇到各类问题，每一个问题都会影响TOD的开发进度。因此，观点规划要契合一致，才能解决现实问题。这就要求，政府与开发商、运营商要多方合作，有开放的平台沟通。
针对东莞的轨道建设现状，韦业啟强调地铁的建设要注重接驳性，应该切实地解决市民“最后一公里”的出行问题。“东莞不是深圳也不是广州，东莞的TOD开发应有自己的特色，依据城市所需的主要功能，进行规划和连接。”韦业啟提出，“TOD的开发能改善市民的生活质量，解决生活圈子和空间的问题，体现人文精神。”
据了解，作为城市配套服务商的万科也响应号召，加入到城市TOD建设行列中来。万科集团与深铁合作的“轨道物业”开发模式，十分契合TOD开发模式，围绕地铁建设城市配套，这一战略能全面提升轨道交通服务质量和城市公共基础建设的效益，帮助缓解城市发展土地资源紧缺问题，同时助力城市生活品质的提升。
据了解，万科东江之星项目不但有写字楼和商业，关键是还有住宅。除自身产品丰富，万科东江之星将会联结周边1—2公里半径内的城市配套，打造城市级TOD项目，服务城市，提升城市。具体而言，万科东江之星的规划模式有点类似于一个“城市盒子”，可将立体交通系统、公共空间、复合商业以及住宅集于一体，成为万江龙湾区域的核心地。
“在轨道交通网络的发展中，地铁应该要做到具有接驳性，即城际轻轨可与地铁、公交接驳。另外是具有可达性，TOD的开发可完善‘最后一公里’的生活系统，做到以人为本。”李颂熹说。
4 交通升级带来楼市发展空间
尽管城际轨道、地铁1号线以及TOD项目的开发大部分仍处于筹备和建设阶段，但从已经建成的东莞地铁2号线周边情况来看，地铁改变了东莞市民的出行方式，轨道交通沿线物业也成为市民置业的优先考虑项。
据统计，目前东莞地铁2号线沿线的在售或即将入市的住宅楼盘主要有星际湾、华讯大宅、广源纳帕溪谷、碧桂园城央壹品、格兰名筑、民盈山国贸中心（明年推住宅产品）、碧桂园帕克诺雅、寰宇汇金中心、漾城、卓越维港等，这些项目多位于地铁2号线热门站点。
东莞中原研究部经过数据分析后认为，地铁2号线开通前，沿线物业的价格拉升不明显，因为东莞的客户比较务实，前瞻性不够。但地铁开通后，大家感受到实实在在的便利后，沿线物业快速升值，投资置业者集聚，对房价上涨的拉动作用明显。
而对于一些有远见的市民来说，在地铁开通前在沿线买房，如今已经获得了不错的收益。在厚街一家企业工作的陈先生，两年前在厚街万达购买了一套公寓，当时均价不足9000元，而如今市场评估价已经到了13000元，实际二手售价更高。
地铁1号线的建设也将对东莞楼市带来积极影响，邓咏玫认为，1号线沿线的麻涌镇和黄江镇有较大的发展空间。
“2号线开通意味着东莞正式开启地铁时代，投资客更多是看好地铁房的发展前景，给东莞楼市带来地铁沿线投资热潮。未来1号线开通除了是东莞本地交通系统的升级，更将加速推进莞深融城一体化进程，会吸引更多深圳客选择在东莞投资置业，对东莞楼市的拉动作用更加明显。”东莞中原研究部研究员告诉记者。
合富研究院（东莞）总监李兴旺则向记者分析，东莞地铁2号线开通一年，对站点商业、写字楼、住宅的拉动作用是很明显的，这种已经体现出来的效应，在莞惠城轨开通后，必然会带来叠加的影响。
他认为，从目前的状况来看，轨道交通对站点楼盘的影响主要还是在临近出站口的项目，对于距离出站口有一定距离的楼盘，影响依然相对有限。
对于正在建设中的东莞地铁1号线，不少业内人士对其拉动沿线商业及房地产发展抱以乐观的态度。
“交通升级发展将进一步推动城市化进程，必然产生大量的购房需求，给楼市提供了巨大的发展空间。1号线途经的望牛墩、洪梅、道滘、万江、南城、东城、大岭山、松山湖、大朗、黄江等10个镇街，在1号线开通后都会迎来较大的发展机会。”东莞中原研究部研究员说。
