制图：贺婧宜
今年初，位于林场激流坑的两宗村企合作地块因肩负着盘活问题楼盘华轩居的使命备受关注。进入年中，仲恺高新区连续两宗村企合作地块出现3倍溢价成交，比数千万元的起拍价格均多出1亿元左右。持续的高溢价也让村企合作地块广受关注。
据市国土局土地挂牌交易信息显示，2017年惠城仲恺截至当前出让的21宗商住地中，属于村企合作模式开发的宗地就达到14宗，占比接近七成，已然成为行业开发的主流。究其原因，业内认为，2016年初发布的《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》摒弃了以往村委和企业提前签订协议再挂牌土地的做法，村企合作地块挂牌竞争变得更加公平，因此更多受到行业关注。
不过，陆续出现的高溢价引起行业担忧。部分深度介入村企合作地块前期盘整、留用地指标落地和运作上市的房地产企业担心，耗费人力物力忙前忙后好几年，等到出成果，地却有可能被其他企业竞得。而对于部分倚靠村企模式经营的中小企业来说，高溢价争夺土地又面临房企后期运营的风险。
如何优化这一局面？惠州市国土资源局城区分局副局长林升川表示，该局已将村企合作建设纳入三资监管平台，将企业60%的土地款纳入平台监管，根据后续项目建设工程进度逐步返还，确保村民权益的实现。另外，对于前期企业的顾虑，仲恺分局局长杨龙振认为，参考城市棚户区改造模式，引入企业主导前期的土地盘整，通过协议约定一定的投资回报率是个好的政策方向，既能够有效保障前期企业的参与热情，同时能确保土地挂牌交易的公正公平。
●南方日报记者 张峰
A 地块交易公平竞争吸引企业参与 66.7%挂牌商住地为村企合作开发
“村企合作开发房地产，需要每一家每一户谈起，把所有的工作做通顺才能签订最终的合作协议。”早在2014年，深陷资金困局的华轩置业董事长李惠雄就表示，村企合作方式拿地，工作量大，手续复杂，周期长，且自己难控制，“而一旦周期拉长企业就会很容易面临风险”。
时隔3年后，随着惠州房地产村企合作开发模式的不断规范，近些年已成为惠州知名问题的华轩居楼盘有机会得以解困。
2017年1月25日，分别编号为GP2016-31、GP2016-32的两宗位于林场激流坑的村企合作地块挂牌入市。由于华轩置业曾介入该宗地前期，挂牌公告显示，摘牌企业另需支付5亿元用于解决华轩居问题楼盘。随着四川蓝光旗下子公司乐玖投资和佛山炀玖商贸公司高溢价拿下该宗地，问题楼盘迎来解困良机。
实际上，不单是该项目的解困，在城市中心区域土地开发强度不断加剧的背景下，手握大量征地留用地和留用地指标的周边村成为房企开发的新目标。结合近年来的市场进程，村企合作逐步成为房地产开发市场主流，大量被征地村民手中的征地留用地盘整入市。
据市国土资源局土地挂牌中心交易记录，2017年截至当前，惠城仲恺区域全部挂牌交易的土地宗数为21宗，除碧桂园在惠城江南高价拿下的3宗组团地块建设，和其在潼湖生态智慧区拿下的两宗用于科技小镇的土地，以及惠宇投资拿下的一宗三旧改造土地和惠港置业在潼湖生态智慧区创新与总部经济区拍得的一宗15万平方米商住地，余下的14宗地块均为村企合作开发地块，占比高达66.7%。
另在市国土局下半年供地计划中，18宗商住地也有超过10宗均为村企合作地块。当前的挂牌公告市场，入市交易的7宗商住土地更是无一例外均为采取村企合作开发模式的地块。
对于这种发展趋势，林升川介绍，究其原因主要是两个方面，一方面是主城区开发不断完善，村民的留用地变得越来越稀缺；另一方面则是《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》实施以后，村企合作土地挂牌更加公平，更多企业都能参与进来。
“在以往的工作推进过程中，能够与村小组合作的开发企业一般都与村集体有一些关联，外来的房企很难参与。”行业内某知情人士介绍，在2016年之前政府是鼓励企业和村集体签订好合作开发协议再进入挂牌，提高企业的参与热情，但现在则不再允许，是为了避免出现意向转让而出现不公平交易。
B 地块高溢价成交带来开发风险？ 将出让金纳入监管平台保证村民利益
不过，村企合作开发模式在土地出让环节走向公平却也引起部分房企开发风险的加剧。记者注意到，随着市场竞争机制的放开，众多房企扎堆进入村企合作地块的挂牌交易，整体拉高了此类土地的成交价格。
位于仲恺高新区，在年中陆续入市挂牌的两宗地块反映出这一情况。
5月11日，惠州市公共资源交易中心一宗位于陈江街道五一村，挂牌编号GCJ2017-2的1.6万平方米面积的村企合作地块进入竞价阶段。挂牌底价为5297万元，在遭遇疯狂举牌争夺之后，皓翔鑫源房地产公司最终以1.8147亿元的价格拿下，超出起拍价1.285亿元。
随后的6月初，同样位于仲恺陈江，一宗挂牌编号为GZK2017-2，占地13648平方米的商住地挂牌出售。最终，惠州市金泽房地产开发有限公司经过多轮争夺以1.2044亿元的高价拿下起拍价仅为2644万元的该宗地，溢价率达到356%。
对比两宗地挂牌起始价格，最终成交价格分别高出1.285亿和9400万元。“这对于房企分期开发来说，意味着开发硬成本的急剧加大。”某长期关注村企合作模式的开发企业负责人介绍，对于前期介入的房企来说，咬牙拿下，后续压力将很大；不拿下的话，前期投入就打了水漂。
“咬咬牙还是拿下了，为了整个项目的完整开发，也是为了给村民的承诺。”皓翔鑫源集团总经理何晓雯受访时说，单从宗地考虑，以地块溢价后4000元/平方米左右楼面价，再加上回迁、建安、营销等成本费用支出，利润几乎没有。他介绍，壹城中心项目是同时与区域10条村庄一起谈，成片区域的社区规划、休闲配套建设和商业运营都是一个整体，不拿下将无法兑现给村民。
然而，这仍是建立在该企业实力较为雄厚的基础上。对于部分中小企业，原本总资产就在1亿元左右，前期盘整完善村民留用地花费两三千万元，评估挂牌价格四五千万元，加上后续融资，底价交易还能够实现项目的后续建设。但按照目前的溢价表现，地价拍至两三亿元，企业若仍强行跟进无疑将面临着资金链破裂风险。
一旦合作开发项目在运营中无法继续，也就意味着村民的权益将无法实现。在过去两年市场，丽景湾上、纯棉时代等项目都曾面临难以如期交付的局面。
如何规避这一现象的出现？林升川介绍，在新的村企合作建设中已正式要求纳入三资监管平台。要求合作企业挂牌拿地之后，除四成的评估地价资金纳入财政，另外60%将纳入三资平台监管，按照合作项目的工程建设进度分期返还给企业，以确保项目的建设完善。
但值得关注的是，这一举措仍局限于惠城区范围内，在仲恺等其他县区则并未引入三资监管，企业仅需缴纳40%地价部分即可进入开发建设。“关于村企合作开发正在探讨新的实施方式，规避这些在开发中可能遇到的问题，以确保失地村民的权益能实现。”杨龙振介绍。
