“张槎希望开发商进驻支持城市发展，开发商也希望在张槎找到商机，因此我们搭建了推介会这个平台，加快对接张槎各村居和开发商。”7月15日，禅城区张槎街道举办“2017佛山张槎街道村级土地物业项目推介会”，现场推介了24宗村级地块，总占地面积2263亩，吸引了来自开发商、主题园区、商业协会的100多人参加。
这是禅城首次以村级土地作为主题的推介会，根据统计，目前禅城区58%的建设用地集中在村集体经济组织。梳理近几年禅城的土地推介会可以发现，随着城市化发展，村级土地的开发利用已经成为禅城拓展城市空间的主要手段。在今年3月举办的城市更新项目暨土地推介会上，禅城区推出38个旧改项目，合计6300多亩，其中大部分为旧村居改造项目。
村级土地的开发利用，还得益于城市基础配套的完善。随着近年来轨道交通等基础路网建设，中心城区的边界变得日益模糊，城市区位条件发生了很大改变，村级土地的价值得到释放，成为市场追捧的香饽饽。
为进一步推动村级土地入市，禅城区不断探索新的政策，通过优化土地出让收入分配方案，保障村民的合法权益，以此调动村居改造的积极性。
1 空间之变
村居掌握近六成用地改造空间广阔
“张槎要发挥好产业上的长处，也要补足城市配套的短板。”在15日的推介会上，张槎街道党工委书记刘志诚表示，张槎搭建平台对接开发商和各村居，为的是通过土地吸引开发商，把市场机会转化为市场红利，把资本转化成为城市发展的动能。
本次推介会推出的商业用地面积约1149亩，占推出土地总量的一半，张槎希望通过引入资本补足张槎发展的城市配套“短板”。但换言之，还有一半土地并非用作商业功能，而是作为工业、商业办公地块等进一步支撑张槎扩大产业优势。
这是禅城首次以村级土地作为主题的推介会。梳理近年来禅城举办的土地推介会可以发现，村级土地正从过去的“配角”逐渐走到了舞台中央成为“主角”。
禅城区国土城建和水务局常务副局长、国土资源分党组书记张杰介绍，禅城区目前有58%的建设用地归村集体组织所有，集体建设用地开发也是村集体收入的主要来源。“把村级土地公开市场化运营，是土地经济效益最大化的保证。”
基于城市土地分布的现状，“三旧”改造成为了禅城区拓展城市空间的主要手段，近年来禅城通过“三旧”改造，不断引导村级土地集约使用、连片开发，实现城市向村居延伸。
正如禅城打造的首批美丽文明村居示范点之一的龙津村，在景观方面先策划再规划，引入设计团队制定出“一带一心一轴两片三区九景”的整体规划，将2.5平方公里的龙津村行政辖区全境全部纳入。除了在景观规划方面秉承“一盘棋”的思路，龙津最值得称道的在于产业规划的整体性，“村小组甘愿把自己的土地拿出来，整合后连片开发。”南庄镇镇委书记何战介绍。
据了解，龙津村现有7个村小组将累计400亩土地的使用权交由村统筹，连片规划，提高招商质量和产出效益。龙津村党委书记、村委会主任冯耀泉介绍，目前这些土地已经整合完成，将分三期打造一个汽配小镇，汽配小镇首期投资1亿元，预计改造后的产出将是现在的4倍左右。
在今年3月举办的城市更新项目暨土地推介会上，禅城区委常委、区国土城建和水务局局长徐航给出的城市更新“账本”显示，禅城现阶段“三旧”改造总体规划有8.4万亩，650个项目。其中，旧厂房近5万亩，旧村居1.7万亩。目前旧厂房改造已经启动了188个项目，占地2.3万亩，旧村居已经动工的有3个，正在开展的有5个，有待提高的旧村居超过20个。这意味着禅城的村居改造仍有很大的发展空间。
2 价值之变
轨道交通模糊中心边界 释放村级土地价值
7月中旬，位于张槎智慧新城以南的中海凤凰熙岸项目推出新楼，虽然定价已向中心城区靠拢，但仍吸引了不少人前来咨询。正在建设的地铁2号线和广佛环线张槎站距离该项目只有约1公里的距离。
在今年3月份举行的城市更新项目暨土地推介会上，湖涌站TOD地块和张槎站TOD地块备受关注，虽然不属于传统意义上的中心城区，但在寸土寸金的禅城，这两个地块不仅面积大，而且依托正在建设的地铁2号线，未来发展潜力获得市场的普遍认可。其中，湖涌站地块位于季华路与紫洞路交汇处，是佛山地铁2号线的重要站点；而张槎站TOD项目土地合计142亩，位于季华路与禅西大道交汇处，面朝东平河，这里将是地铁2号线、4号线与广佛环线的交会点。
近年来随着轨道交通的大力发展，禅城正式迈进“双铁”时代。去年12月，广佛线二期南延线已正式开通，标志着禅城、桂城、佛山新城实现了轨道交通时代的一体化。此外，在佛山市城市轨道交通线网规划的14条线路中，途经禅城区的就有1、2、3、4、5、6、7、14号线。根据规划，禅城区计划5年内建成1、2、3、4号线，其中1号线（广佛线）已建成并开通运营。2号线一期正在动工建设，预计2020年开通运营。3号线正在启动建设，预计2021年开通运营。2号线二期、4号线力争在今年动工，5年内建成。
轨道交通路网的建设正让佛山中心城区的边界变得模糊，改变了过去的城市区位条件，让原本由于交通不便不被看好的“边缘地带”成为了倍受市场追捧的香饽饽，并带动村级土地的释放。
据统计，今年以来禅城已经出让6宗共250664.78平方米的土地，其中包括绿岛湖1宗、祖庙2宗、奇槎2宗、张槎1宗。除了祖庙外，无论是绿岛湖、奇槎还是张槎都是近年来禅城城市发展的新热点，也是过去村级土地较集中的区域，虽然城市公共配套仍有待完善，但仍吸引了世茂、华发等一批开发商进入，这些资本的流入很大程度上利益于土地价值的释放。
以去年以23.49亿元拍下张槎大富村商住地块的龙光地产为例，推出的玖龙湾项目今年开售，市场反响极好。龙光广州公司投资副总经理刘海明认为，张槎位于禅城中心而且有较多优质土地资源，随着路网的完善，发展潜力好，他表示接下来还将继续关注张槎，寻找投资机会。
3 政策之变
优化土地出让收入分配 调动村居积极性
作为全国最早探索“三旧”改造的城市，为了促进村级土地入市，禅城在政策上也一直在进行探索。
五年前，随着“三旧”改造的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高，禅城的“三旧”改造主战场逐渐向村集体土地转移，但其原有粗放的改造模式在实践中逐渐暴露出一些局限性。
因此，2012年2月，禅城发布了《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》（以下简称《意见》），旨在为“三旧”改造和村组土地入市提供相关的政策指引，调动“三旧”资源向产业和城市提升倾斜。
在《意见》出台之前，农村集体经济组织的改造项目，从前期土地整合开始，到推出市场仅由村集体与开发商双方进行协商沟通，且在土地转让时设置一些限制性条件，这种运作模式不利于为项目寻求最佳合作开发单位，且容易滋生腐败，损害村民利益。
《意见》对此有了专门的规定，关于村集体“三旧”改造用地，无论收储后公开出让，还是村集体自行转让，都不能够设置限制性条款，不能量身定制。
然而，《意见》颁布至今已经过去五年，今年初，禅城区委书记刘东豪带队到深圳罗湖考察城市更新时提到，“9号文”（即《意见》）已经无法适应城市发展的变化，需要出台新的政策。
事实上，为了进一步调动镇街、村居参与城市更新的积极性，禅城区在2016年已向一镇三街下发了《佛山市禅城区人民政府办公室关于优化国有土地使用权出让收入分配方案加快推进城市更新工作的通知》（以下简称“77号文”），对城市更新项目国有土地使用权出让收入分配方案进行了优化。
其中规定，位于轨道交通站点500米控制范围内的村（居）集体非留用地纳入政府储备公开出让的，土地出让收入由区、镇（街道）、村（居）集体按36：10：54的比例分配；500米控制范围外的，土地出让收入由区、镇（街道）、村（居）集体按30：10：60的比例分配。土地整理工作由镇（街道）统筹，土地储备成本由土地权属人负责。
村（居）集体涉及旧村居连片改造的，旧村居转国有出让后，补缴的土地出让全额返还村（居）集体；其他用地补缴的土地出让金按“改造净用地范围内旧村居面积占改造地块面积的比例予以返还”。“这份文件优化了国有土地使用权出让收入分配方案，把利益更多给予土地的原产权人。”张杰表示，77号文体现出政府让利于民、让利于村集体经济的具体行动，真正做到让项目公开招投资者，收入大头归村集体，真正做到产业优先，连片村居改造。
■关注
开发因地制宜兼顾公平
加快村级土地入市
“这次我们推介的商住用地将统一通过政府收储的方式进行公开出让，而产业用地可以由各开发商和村集体商量合作模式。”在“2017佛山张槎街道村级土地物业项目推介会”上，张槎街道党工委书记刘志诚表示，推介会的举行主要是让市场对张槎的土地供应有一个稳定的预期。
记者从推介地块的资料介绍上看到，合作模式包括了合作开发、按需定制、地块出租等多种方式。事实上，村级土地的改造开发由于涉及到多方利益，如何在兼顾各方利益的同时找到一种合适的开发模式，一直是禅城区探索的方向。
在这个过程中，禅城区在充分考虑不同村居的情况下，探索出不同的开发模式。以张槎街道莲塘村为例，作为张槎最西边的古村落，过去由于交通不便，发展速度一直滞后于张槎的其他村居。自季华路快速化改造完成后，从中心城区到莲塘村只要10多分钟车程，加上地铁2号线的建设，莲塘村的区位价值得到了大幅提升。
针对莲塘村的历史和发展现状，禅城区把该村纳入到古村落活化升级工程，通过政府扶持的方式引导莲塘村进行整村改造，促进村级土地价值释放，吸引了童梦天下、创意美食街区等一批主题项目落户。
和莲塘村以村居自主规划不同，位于石湾东部的奇槎村作为禅城的东大门，对于城市发展具有重要战略意义。为了加快推进奇槎村的旧村改造，由政府对奇槎村除住宅用地外的其余土地进行统一征收、统一规划，经过两年多的开发，如今奇槎片区已经成为禅城城市发展的热点，国际社区的雏形初现。
【记者】梁志毅 孙景锋 阎锋
【摄影】戴嘉信
