6月27日,因车位紧张,翠湖花园小区对面的空地也成为临时停车场。(资料图) 清远日报记者 邱炜民 摄
6月27日下午3时,翠湖花园小区地下停车位大量处于空置状态。(资料图) 清远日报记者 邱炜民 摄
买了房子,很多人难免都会考虑停车位问题,是买还是租。可对于市区部分新建小区的业主来说,这个为难的选择题一直以来也“没资格”做,开发商表示只售不租,意味着即便有空置车位,你想租还不行。
本报创文特攻队上月末对市区停车位情况进行了调查,发现小区外车位爆满,小区内大量空置的现象在部分楼盘中是存在的。针对此现象,市住建局近日发布了《关于要求住宅小区出租未售车位的通知》,要求在我市创文期间开放住宅小区车库,对于未售车位,允许业主按月租赁。允许外来车辆按时段或短期租用,并且租金要合理,价格要公道。市住建局表示,此新政是为缓解市区停车难、乱停车问题。
现状:车位只售不租开发商能快速回笼资金
“东城某楼盘地下停车位有1000多个,目前大概只卖了100多个车位。2016年底开始,只有买了车位的业主才能进去停,其余没买车位的业主向物业反映,能不能租个地下车位,物业回复业主:开发商要求地下停车位只售不租。”住在东城某楼盘的张先生昨日向记者抱怨小区地下车位将有近900个车位空置,但数百位业主的私家车将面临“有家不能回”的尴尬局面。
事实上,小区车位只售不租,开发商不让未购买车位的业主进入停车,在清远市区并非个例。时代倾城、东方天城、翠湖花园、阳光嘉园、天湖郦都、万基金海湾等大型小区都存在此种现象。
据记者调查发现,近五年来开发的小区,按照规划,大部分住户和车位比例都在1∶1左右,每个车位总价在10万到20万之间,但很多楼盘消化并不理想。朝南维港半岛工作人员透露,目前小区在售车位2700多个,入住了2000多户,车位销售了有三年,消化率不足五成,但小区外围晚上停满业主的私家车。另据市住建局网站数据显示,天湖郦都可售地下车位超过8500个,售出车位近1000个。有业主认为,过高的价格和过低的回报率是阻碍他们买车位的主要原因。
房地产业内人士认为,目前市区约有6万到8万个车位闲置着,以一个车位10万元来计算,共积压开发商资金60到80亿元。开发商之所以这么做,最直接原因就是急求回笼资金,由于地下车位处置权归开发商所有,按照谁投资谁受益的原则,车位销售也是楼盘销售总利润的构成之一,如果前期楼盘销售情况不理想,往往会将销售重点转向车位,作为住宅销售的一种补充。
现在很多小区都采用人车分流的管理模式,这比较便于物业管理,但也客观上使得小区地面空间大量空置,业主车辆只能停地下室,也就给了开发商只售不租的底气。
业主:希望政策尽早落地执行
上个月27日,家住翠湖花园的陈先生曾因“小区内停车位价格上涨”而犯难。昨日,陈先生在得知市住建局下发新政后,他第一时间将相关内容转发至业主群。
陈先生说,“车位销售和租赁可以同步进行,单靠禁租、提升租金等方式来变相兜售车位的方式并不可取。”他认为,目前开发商试图逐步压缩小汽车临时停放服务,而新政将有望改变这一现状。
小区物业:对外出租车位增加物业管理难度
凤城丽都小区物管公司张经理表示,现在为了配合创文,房地产主管部门要求允许业主按月租赁未出售的车位,开发商同意就没问题的。但个人认为,其租金应按车位出售价格来定出租价。另外,如果允许外来车辆按时段或短期租用,这将增加小区物管公司管理的难度。
而在车位较为紧张,单个车位价格达到20万元的金碧湾花园。该小区物管处陆经理介绍,市住建局新政中允许外来车辆按时段或短期租用是难以执行的。
陆经理解释的原因是,如按照原政府指导价每月350元0个出租,这对以20万元左右购买停车位的业主来说是不公平的。而应该按照市场价来定租金,如每月500-1000元0个。这价格业主能接受吗?如低价出租车位,开发商何时才能收回投资成本?除非政府房地产主管部门在审批项目开发时,规划一些公益性或半公益性的车位。现在要开发商亏本出租,政府是否有补贴?
楼盘:车位出租一月一签平衡销售与出租问题
市住建局发文后昨日已有市区楼盘率先响应开放住宅小区车库停车位。据城市花园副总经理邓远航介绍,“项目已开放回迁小区、商住区的地下车位,并按照市场价格按月租赁未售车位。”
一方面,城市花园项目位于新城核心地段,停车位供需矛盾突出,另一方面,开发商也希望继续销售停车位回笼资金。“平衡之下,项目采用一月一签合同的租赁方式。”在邓远航看来,按月租赁更加灵活且不影响销售,例如6月租赁的车位卖掉了,7月将在剩余的车位中重新安排租赁。如果需求大于供给,将优先满足项目业主的停车需求。
租赁价格是多少?邓远航回应称,新开放的停车位将按照市场价格统一租赁。具体到项目,紫荆苑、海棠苑住宅区的车位每月400元(管理费另算),回迁小区车位的租赁价格更低,为每月200元。
房协:租赁比例不低于50% 价格应于日常租价持平
昨日,清远市房地产协会对市住建局新政作出回应:“房地产行业将全力配合创文这一中心工作,关于新政内有关住宅小区出租未售车位问题,协会将印发细化措施并落实至各开发商。”
“租赁比例不低于50%”,市房地产行业协会秘书长胡红烈透露称,开发商用于租赁的停车位应不低于所有未售车位的50%,且采取销售、租赁同步进行的模式。简单而言,租赁车位也将摆上货架,且优先满足销售需求,按照销售情况,每月将重新分配用于租赁的停车位数量。
关于租赁价格,胡红烈强调,“协会建议开发商按原价格进行统一租赁,如果此前未进行租赁,应按市场价格或周边楼盘的平均标准进行租赁,严禁伺机提升停车位价格等行为。”律师观点:要优先满足业主的需求
广东大观律师事务所律师邱晓琳介绍,根据《物权法》第七十四条规定,小区建筑区内用于规划停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,“因此,业主使用车位、车库的权利应该首先得到保证,只要业主有使用需要,开发商就不得随意对外出售、出租车位,否则,就是对业主合法权益的侵害。即使开发商拥有车位、车库的所有权,当小区业主对出租需求高于购买意愿时,也应当先通过出租方式满足小区业主租赁需求。”
统筹:清远日报记者 何帆
采写:清远日报记者 樊乾 陈柏益 何帆 苏永杰
