江门城区很多上世纪八十年代的旧楼，居住着许多老人，平时上下楼诸多不便。杨兴乐 摄
旧楼加装电梯是备受关注的民生老话题。江门市区旧楼较多，多为上世纪90年代兴建的楼梯房，对于高层住户存在诸多不便，特别是当前社会步入人口老龄化阶段，对于在家养老的老年人来说，长长的阶梯简直是老年人出行的一大障碍。
近日，江门市住建局等五部门联合制定并印发执行《江门市既有住宅增设电梯指导意见》（以下简称《意见》），规定既有住宅增设电梯需2/3以上业主同意并由业主按照一定的分摊比例共同出资，亦可提取住房公积金、住宅专项维修资金用于支付电梯费用。
《意见》解决了哪些旧楼加装电梯的难题？目前，旧楼加装电梯还有何难点？政府部门该怎样进一步推进这项工作？笔者走访发现，有计划对既有住宅加装电梯的业主如要切实推进这项工作，还有许多细节问题需要面对、解决。
条件
加装电梯需“双2/3”同意
数据显示，2016年1月1日—2017年6月30日，政府服务热线共受理关于既有住宅加装电梯事项仅有8宗。其中，咨询事项4宗，主要是咨询加装电梯是否有政府扶持；建议事项4宗，主要是建议个别楼栋加装电梯。
江门市内居民楼加装电梯成功的案例更是“沧海一粟”。根据江门市规划局去年向住建局提供的资料，近年来江门市已获规划审批同意增设电梯的住宅有西园里上一号13幢、14幢，萃锦园17幢，潮江路雅景花园12号之一，海傍街学校路28号之二等。最近一次关于旧楼加装电梯的公示是在今年6月15日，蓬江区天福路38号—2进行建设工程规划许可公示。
旧楼加装电梯面临的最大问题是什么？多名成功推进旧楼加装电梯的人士都表示，部分住户反对是目前旧楼加装电梯最难跨越的“一道坎”。
为此，《意见》明确指出，遵循“业主自愿、充分协商、稳妥推进、成熟一梯增设一梯”的原则，增设电梯应当经该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。”
“这项规定非常好，如果早出台，我们的电梯早就装起来了。”家住天福路38号的廖学安拿着刚到手的建设工程规划许可证感叹说，加装电梯的想法由来已久，真正开始推动有两年时间，最大的难题就是业主内部的协调。“内部协调浪费了很多时间，本来很乐意、很支持的人慢慢开始犹豫了，部分业主买了别处的房产搬走了，连人都联系不上，困难就更大了。”他介绍，38号三个楼梯间原本是打算一起加建电梯，但由于其他楼梯间一直有两户不同意，最后只好让他们这栋意见已达成一致的楼梯间先操作起来。
住在另一个楼梯间的嵇先勤近年来就一直在为此事奔走：“原来是规定每一户都要签字同意才能建，我们那里就只剩两户不同意，做了好久的思想工作都没用，还弄得大家邻里之间有些不愉快，搞了几年都不成功，自己也很失望。”
《意见》中关于“2/3业主同意”的条例直击了这个单凭沟通协调难以解决的痛点，只需要与涉及专有面积和影响通风、采光、日照、通行等权益的业主进行协商即可。为此，嵇先勤拍手叫好，“这下总算是有希望了，对所有需要加装电梯的市民来说难度降低了”。
资金
住户费用分摊是核心问题
步梯旧楼最有价值的是低层住宅，最差的是顶楼。加装电梯后会如何？有业内人士表示，综合房屋地段等因素进行评估，加装电梯后的旧楼住宅，每平方米售价可比原先提高大约1000—1500元。但是，高楼层会因视野好、采光好反而成为同一幢楼里市价最高的户型，这时原先最受欢迎的低楼层因电梯影响房屋采光、通风，反而成为最差户型。所以低层业主往往对加装电梯持保留意见。
在这样的利益关系下，协调好高低层之间的住户费用分摊是落实旧楼电梯加装的核心问题。
江门市住建局根据网上调研分析得出，“旧楼加装电梯”的其中一大难点就是住户之间往往难以就建设资金和日后的运营费用分摊方案达成共识，资金的管理以及不可预见因素导致的超预算也较难处理。
《意见》指出，资金来源根据所在楼层等因素，由业主按照分摊比例共同承担，分摊比例由共同出资业主协商确定。
“我们这栋楼加装电梯总花费大约为50万至60万元，目前钱都已经收齐了。”据廖学安介绍，整栋楼14户人家是按楼层从高往低递减出资费用，最高楼层的住户要缴纳7万元左右。
家住西园里上1号七楼的谭小姐称，宁愿多出一些钱去加装电梯，“方便了自己出行，总好过花100万元在外面再买一套，住在这里习惯了也不想搬”。
虽然很多人都有出钱加装电梯的意愿，可加装电梯的费用并不是一个小数目。《意见》明确规定，既有住宅增设电梯，可以提取住房公积金和住宅专项维修资金，这让加装电梯的资金多了一个筹集来源。
但是，除了放宽“两金”提取使用范围，允许用以增设电梯这一利好政策外，目前政府对既有住宅增设电梯暂无直接的资金补贴。由于该项工程要历经多个申报环节，廖学安提议，政府可以在申报审批时减免部分规费，降低成本，鼓励更多的旧楼业主推动电梯加装。
施工
组织松散难以承担建设责任
确定可以加装电梯后，业主还需要决定怎么装、费用怎么分摊、谁作为电梯申请报建和规划等手续主体、谁负责电梯后期维护管理等后续一系列问题。
笔者通过走访天福路38号以及西园里上1号13幢、14幢也发现，目前这几栋居民楼虽然都已经获得规划审批同意增设电梯，但是仍需要业主投票决定电梯建设方案，暂未确定何时开始动工。
廖学安分析说，拿到建设工程规划许可证之后，就到了具体的施工环节，又有许多细节性问题需要业主多次的讨论和协调。“比如我们为了尽量减少不必要的费用，没有请监理公司，那由谁负责监督工程进展？我们邀请了两家公司来竞标，最后怎么评标？一系列问题都需要统一业主意见才能实施。”
除此之外，缺少组织协调单位也是推动旧楼加装电梯的一个“拦路虎”。住建局方面表示，按照《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》第五规定：同意增设电梯的所有业主为增设电梯的实施主体。这里所谓的“同意增设电梯的所有业主”并非一个固定的并且今后一段时间内稳定存续的法人机构。由于建设单位的组织形式极度松散，难以承担作为工程项目建设单位所应承担的责任，亦难以承担《中华人民共和国特种设备安全法》和《电梯使用管理与维护保养规则》规定的使用单位责任。
丰盛物业管理公司总经理黄耀宝亦提出质疑：业主代表是否能够真正代表全体业主，有关部门是否承认该业主代表，受理其申请，这是一个很大的争议点。“就算项目审批通过，没有公章施工单位能不能和你签合同，合同有没有法律效力，倘若中途出现变故，业主要退钱怎么办，这些都是值得进一步讨论的问题。”
建议
简化手续 列出流程 明确指引
江门既有住宅增设电梯首例——雅景花园12栋的主体建设单位，丰盛物业管理公司的总经理黄耀宝用“历尽波折”四个字形容自己的申报历程。“从开始申报到最后验收合格，盖了不下100个章，走审批流程用了一年多，文件用手推车才能搬得动。”
“当时也不知道申报审批需要些什么资料，就像盲头苍蝇一样在各个政府职能部门之间兜兜转转，就是连那些部门自己也不知道需要些什么材料。”黄耀宝称。
因为有经验在前，作为“后来者”的廖学安和其他业主省下了不少事。“现在政府比较支持旧楼增设电梯，各部门也比较配合，流程走下来还算比较顺利，没花很长时间。”廖学安说道。
在许多推进旧楼加装电梯的人士看来，《意见》的积极意义在于除了明确多大范围业主同意才能加装电梯之外，还分别从实施原则、申报条件、资金筹集、申报资料、规划申报、竣工验收、后续管理等方面作了规定，为解决老旧住宅楼加装电梯问题明确了相关要求，让楼梯楼业主申请加装电梯有据可循。
印发的《意见》还明确列出了申报审批的相关流程，明确了既有住宅增设电梯需要办理的规划审批、委托勘察和设计、施工图审查、施工许可和告知、消防设计备案、验收备案等手续。
但在黄耀宝看来，这份文件还是比较笼统。他建议，有关部门可以简化手续，并对此作出明确指引，列出一张流程清单，将实施过程中每一步要带什么资料去哪个部门办理这一流程图示化，并确定批复期限。“这样民众可以清晰知道自己需要办理的手续，提早确定能否找到相应材料，不然的话很容易出现前功尽弃的情况。”
其实《意见》中一些力度较大的政策也都急需宣传指引。比如在提取住房公积金和住宅专项维修资金为既有住宅增设电梯方面，公积金中心的工作人员明确表示，旧楼加装电梯可以提取公积金，按照以往申请方式申请即可，此前已有市民前来办理相关业务。
但住宅专项维修资金服务窗口的工作人员却表示，目前暂未下发正式文件，也不清楚具体如何实施。对此，江门市住宅专项维修资金管理中心的负责人解释称，由于目前未有业主申请住宅专项维修资金为旧楼加装电梯，所以工作人员对此还不太清楚。其实该流程与申请电梯维修的流程基本无异，只是还需要提供加装电梯的相关资料。
