小区工作人员为业主讲解小区配套服务。
小区一楼架空层的公共停车场普遍不公用。何森垚 摄
近年来，物业管理问题频频出现在人们的视野之中，维修资金难使用、对物业服务不满意等问题在许多小区普遍存在。而随着业主维权意识的加强，不少小区业主与物业公司之间的关系越来越紧张。
困扰物业管理的一大问题是小区建管不分。目前梅州不少大物业小区属于“谁开发、谁管理”模式，前期物业服务企业大多是从属于房地产开发企业的子公司。
为缓和业主与物业公司的矛盾，梅城小区纷纷成立了业主委员会，力求架起一座双方平等对话的“桥梁”。据不完全统计，梅州城区目前有约800个小区，其中有163个小区成立了业主委员会，包括梅江区59个，梅县区104个。
●南方日报记者 黄思华
现象
小区架空层公共用途停车场普遍不“公用”
进入梅江区沿江一带，两边河岸旁几乎是清一色的高楼住宅，单家独户已非常少见。
在这些住宅小区里，业主委员会作为一个自发组织，由小区内的业主代表组成，一方面让小区有了统一对外的发声代表，便于向小区物业管理公司反映业主们的诉求，另一方面也可以监督小区物业管理公司运作，让管理更高效。
“我们成立业主委员会，是希望能和物业公司平等地对话。”新县城某小区业委会筹备组的相关负责人表示，成立业委会是合理的要求，应该得到物业公司的支持。
去年，由于运营成本的增加，梅州城区许多小区物业公司直言“亏本”，并掀起一股物业费提升的热潮，小区物管费“涨声一片”。
记者从一些物业公司获悉，目前物业收入主要来源有物业费、停车场收入、有偿服务等，而物业费往往是物管公司运营的支柱。“梅城不少小区的物业费仍维持在十年前的水平，“还是几毛钱一平方米，有一些未涨价的物业公司，以减少员工、降低服务标准来维持经营。”一物业公司的负责人告诉记者。
江南某小区的部分业主发现，该小区内物业管理人员从2015年的57人，减少到了2016年的40人，而物业的服务质量也没有跟上价格的上涨而提高。“物业公司制定的物业费属于梅城小区较高标准，达到3元/平方米，其中需要业主交的费用是2元/平方米。”该小区一业主说。
据了解，当时有业主到物业公司对物业费收取的相关事宜提出质疑，“物业公司的答复是，该业主无法代表整体业主的声音，所以我们才决定成立小区业主委员会，争取能和物业公司有一个对话的平台。”有业主说。
2016年初，一些热心的业主便自发开展业委会的筹备工作，开始挨家挨户发倡议书。虽然中间曲折颇多，但小区业主委员会成立之后，却改变了当前与物业公司的僵局。“我觉得有了业主委员会之后，物业人员对我们的态度也有了改善，而且平时住房有什么问题，也有渠道去投诉。”一位罗姓业主告诉记者。
此外，小区停车也是一个“老大难”问题。停车位少、车位费高等问题一直受市民关注。
记者走访了解，目前梅州城区商品房小区的车位销售价普遍超过了10万元。其中，不乏出现有开发商将架空层等属于公共区域的地方作为停车场并对业主出售的情况。因信息不对称，小区公共物业被非法占用业主却难以维权的事情时有发生。
“我们从有关部门了解才知道，自家小区的架空层、中心绿化带、露天泳池因不计算建筑面积，不属房屋确权的范畴。”为了确定架空层600多个停车位的归属问题，某小区业主委员会成员几个月来将相关的部门都跑了个遍。
梅州市城乡规划局近日给予该小区业主委员会的答复是，“一层架空层架空部分（不计容面积）作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途。”
诸如此类的物业管理问题在梅州城区出现了不少。据了解，目前要求组建业主委员会的小区日益增多。如此一来，涉及业主利益的事，业委会能够作为代表，与物业公司协商解决。
求变
成立业委会谋求与物业公司平等对话
“随着城市化进程的深入和业主维权意识的逐步加强，物业管理的历史遗留问题慢慢显现，包括管理体制不畅、立法滞后等，其中有物业管理企业的服务意识和管理能力不适应业主要求的问题，也有业主认识上的误区。”业内人士认为，这种种原因归结到一起，导致不少小区的业主与物业管理公司对簿公堂。
如何解决业主与物管之间看似“天然对立”的关系？
“一是小区业主委员会要迅速建立起来，发挥其应有的作用，代表全体业主参与到小区的管理中来，遇有重大事项，代表业主与物业公司协商处理；二是需要物业公司转变观念，即由管理者的姿态转变为服务者的姿态，认真思考做好服务的方式方法。”梅江区江南街道办事处相关负责人认为。
走进梅江区水榭云台小区，不仅小道的环境整洁干净，停车有序，业主与物业人员的关系也颇为融洽。“我敬人人，人人敬我。”这是水榭云台小区业主委员会李主任告诉记者的相处秘诀。
在这个小区，每逢节假日，业主们和物管人员经常会组织一些活动，“过年之时，我们还给每个物业的工作人员包了红包，以表祝福。”小区一楼主说。遇到需要双方协商解决的事情，即使问题再棘手，李主任表示，他和业主委员会的成员也会耐心地与物业公司沟通。
不少小区都存在小区物业费收支不明的问题，水榭云台小区也遇到过类似情况。为了让小区业主能清楚每一笔账的支出，业主委员会成员在数次与物业公司交涉后，将小区内剩下的维修资金等款项使用权收回到了自己手上，其余如小区电梯广告等的收入也全部由他们自己管理。
“为了保障业委会财务的透明度，我们会将每个月的财务清单及存款进行公示，由全体业主共同监督，而物业公司只需收取管理费用即可，不必负责其他费用的收支。”李主任说，有了一定的资金后，小区管理的经济难题也得到了解决。
在鸿都花园，物业管理的服务特性也更加明显。江南街道办事处相关负责人介绍，鸿都花园实行每月例会与物业服务质量考核制度，以街道党工委为指导，加强居委会、物业、业委会三方的联动、协商，也就是1 3模式。三方联席会每月定期召开，研究上月遇到的困难和问题，对物业工作水平进行评测，居委会也通过这个平台传达政府相关方针政策并协助小区解决遇到的困难和问题。
据了解，该小区业委会将每年1月至10月为考核时间，10个月中2个月或以上被评为“不满意”，那么下一年度的物业服务费就按上一年度的标准执行。如通过考核，下一年度的物业服务费则根据相关标准上调。
特色
政府联合社区重建老旧小区物业管理
除了新建商住小区的物业管理问题诸多，不少老旧小区存在着基础设施老化，缺乏及时有效的维护和管理，且没有物业管理等问题。
如果在这些小区中，有一个“强有力”的业主委员会，能够成为业主与小区物管之间的“桥梁纽带”，小区的治安与人居环境也可以得到改善，起码不至于出现设施老化无人维护更新的情况。
据不完全统计，梅州城区目前有约800个小区，其中有163个小区成立了业主委员会。其中，以大型新建商住小区居多，老旧住宅的数量较少。
目前，如何进一步健全和加强住宅小区业主委员会的工作，使其在社区建设中对改善人民群众的生活和工作环境，提高城镇管理水平，维护社区稳定等方面起到更积极的作用，已成为社区建设工作中比较突出的问题。
近年来，江南街道小区建设围绕着“区平安小区提升工程实施方案”要求开展工作，作为全区试点，江南街道办事处对小区的建设主要分为两种：一种是对鸿都花园为代表的高档小区的提升，另一种则是对老旧小区的打造。
有280多户住户的黄金花园位于东山桥头，紧靠归读公园，位置优越。作为上世纪末的高档小区，黄金花园近年来由于物业经营不善，业主和物业公司之间的矛盾加剧，最终导致小区物业流产。小区失去管理后，出现治安问题突出，卫生环境脏乱差等问题，群众反映强烈。
2014年，江南街道办事处开始实施安全文明小区摘牌制度，对已授牌但现状不符合安全文明小区标准的小区进行摘牌，黄金花园作为典型代表被摘牌。
2015年年初，江南街道办事处和社区联合小区热心群众成立了业主大会筹备委员会，并成功引进正丰物业公司进驻。小区有了物管后，治安卫生环境迅速得到治理，在硬件上改造了大门出入口，实行人车分流，安装了视频监控系统。
此外，针对小区住户老年人居多的特点，通过“业主筹资、物业支持、政府帮扶”的方式，在该小区周围建设了休闲健身小公园，以满足住户的健身需求。
摘牌后一年，通过街道办和居委会的帮助下，黄金花园小区得以重建，并在合格后重新给予安全文明小区授牌。
“老旧小区成立了业主委员会，给我们的工作提供了便利。”梅江区江南街道党工委委员陈锐告诉记者，在对人口摸查、街道管理方面，业委会的助力不小。比如在“巩卫”期间，黄金花园作为老旧小区的必检点，业委会和物业公司便积极配合政府的工作，物业公司调动人手及车辆，业委会组织热心住户，清除街道牛皮癣。
为此，以黄金花园小区建设为带动，江南街道办事处还促进了其他老旧小区成立业主委员会，提升物业管理。“今后我们将继续引导小区成立业主委员会，特别是在小区内部出现矛盾纠纷时，顺势而为，引导他们成立业主委员会；同时也使政府方便与小区进行对接，进行相关工作的开展。”陈锐说。
■他山之石
组建业委会是实现民主自治的重要一环
在国外，物业管理已有100多年的历史。1981年，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，我国物业管理才迈出了第一步。
然而，这毕竟是一个新兴行业，很多方面还在探讨摸索阶段。回顾此前的发展，业主与物业公司之间并没有如此多矛盾。而随着《物业管理条件》的施行和城市的发展，业主维权意识越来越高，与物业服务企业的矛盾才越来越多。
小区业主委员会的存在，就像是业主与物业服务企业之间的“润滑剂”，不仅架接了沟通的桥梁，而且可以在双方矛盾出现时扮演协商者的角色。业主委员会的组建，是小区物管水平提高的重要推动力。
目前，国内业主委员会组建率最高的城市是上海，成立的小区超过7000个，占符合成立条件住宅小区总数的83%左右。而在广东地区，广州、深圳等一线城市的组建率刚好达到全国平均水平，为30%左右。
记者认为，想要小区发展好，不仅业主意识要提高，物业管理观念要转变，政府的引导也尤为重要。
据了解，上海物业服务经过22年发展，专业化、社会化、市场化正在不断提高。该市积极探索了住宅小区综合管理模式，进一步理清了政府相关管理部门和专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责，建立了区县政府牵头的住宅小区综合管理联席会议制度。
这座城市不仅将百姓反映强烈的违章搭建、“群租”“居改非”等小区管理的综合性问题纳入了区县政府的议事日程，房管、规划、城管执法、工商等相关行政管理部门联动形成合力，创新了物业管理监督管理的工作机制，同时，还建立了公开透明的操作体系和实时运作信息系统，将所有新建项目和业主大会另聘物业服务企业全部纳入招投标平台，在“阳光操作体系”下运作。
从2009年开始，上海房管部门建成了覆盖全市住宅小区的物业服务呼叫平台，24小时受理市民群众的物业服务诉求，通过“受理、派单、处置、回访、督办、统计”6个环节，对市民群众的物业服务诉求处置实施全过程监督。
据有关媒体报道，开通至今，该平台已累计受理电话数百万个，其中应急维修类诉求居多，回访满意度达95%以上。
现今，摆在面前的是市民日益增长的现代便捷生活需求和跟不上的小区物业管理水平之间的矛盾，也是小区业主日益增长的权利保护意识和滞后的房地产行政管理发展的矛盾。要解决这些矛盾，引导住宅小区居民依法实现民主自治应该“摆上”政府物业管理工作议程。
