◎文/图 实习生曹鑫 记者康春华
中国江西网讯 内部认购单位建设的商品房，往往要比市面商品房便宜很多，这也催生了指标房的买卖。而伴随着房价的不断升高，因卖方反悔引发的诉讼也时有发生。
6年前，雷先生经人介绍购买了一套他人的指标房，双方经中间人见证签订了《买卖房屋协议》，可事后卖方却不配合办理不动产初始登记。之后通过诉讼由法院判决《买卖房屋协议》有效，但没有卖方和建房单位的配合，雷先生想办理产权证仍是个难题。
购买指标房的楼盘
买指标房不料成一件麻烦事
雷先生是外地人，2010年想给家人在南昌安个家，但南昌的房价对他来说依然很吃力。幸运的是，他遇到了购买别人指标房的好事。
不料，当初的好事到后来却成了一件麻烦事。因为早在2011年就付清了购房款的他，至今未能顺利办理好房屋产权证书。
一切要从2010年说起，这年雷先生经老乡介绍，认识了忙于出售单位内部指标房的老张，两人一拍即合。双方经商谈，最终于2011年5月11日签订了《买卖房屋协议》。
协议载明：“甲方（老张）有一套位于南昌市经济技术开发区港口大道××号（单位职工生活区内）某号楼2单元602室（含储藏间13.14平方米）的商品房，甲方同意将此房屋卖给乙方（雷先生）。甲方售房价净得28.8万元，乙方一次付清，甲方必须把此房合法手续提供给乙方，因房产证未办理，甲方协助乙方办理房产证，费用由乙方自理。甲方此房出售前一切事宜由甲方负责，乙方只负责售后事宜。甲方此房出售后，一切权属归乙方所有。”
此外，该合同下方备注：“储藏室甲方继续使用一年，即2011年5月10日至2012年5月10日，费用甲方自理。”
签订合同当日，雷先生向老张支付购房款28.8万元，老张将其与单位签订的房屋买卖合同书、其支付房屋相关费用的票据、房屋钥匙一套交付给了雷先生。
交房后，在外地工作的雷先生并没急于入住新房。一次偶然的机会，雷先生无意发现老张仍保留一套该房屋的钥匙，且房内有明显进入的痕迹。雷先生于是更换了该套房屋的门锁。
卖方拒协助办产权证成被告
事实上，更换门锁并没能解决所有问题，更麻烦的事情还在后面。
按照合同约定，储藏室甲方只能使用一年，但这个约定并没能兑现，老张并未及时从储藏室中退出，至今一直占用着。
不但如此，按照合同约定，甲方应协助乙方办理房产证，费用由乙方自理，双方恰恰在这方面产生了分歧。
老张所在单位出具的证明显示：单位曾统一为小区业主办理不动产权证，当时老张也通知了雷先生支付办证费用及办理相关事宜，但雷先生因故未前来办理。
至于为何不按时前去办理产权证？雷先生称，当初老张通知办理不动产权证时附加了一个条件――“先将产权证办在其名下，再做二手房转售变更给我”，雷先生没有同意，正是由于这个分歧才耽误了时间。雷先生说：“我是全款购房，凭什么产权先办在他名下？万一他有变数，谁来保障我的权益。”
据了解，目前该单位小区的同批276户业主中，只有老张的指标房未办理房产证，而办理产权证需要老张及其单位协助才能办理。
按理说，错过了统一办理产权证的时间，并不代表就不能再办理产权证，但雷先生没想到是，当他再要求老张协助办理产权证事宜时，遭到拒绝。
2016年6月20日，雷先生一纸诉状将老张告上了法庭，诉请依法判决确认签订的房屋买卖合同有效；确认房屋及对应的储藏间归原告所有；判令被告办理过户手续即将房屋产权证办理到原告名下；被告支付原告经济损失14400元（支付至房产变更登记到原告名下之日止，储藏间自2012年5月11日开始计算暂定至2016年5月10日，以每月300元计算）；诉讼费用由被告承担。
据了解，在诉讼过程中，法院还组织过双方调解，老张认为未及时办理产权证导致自己有所损失，希望雷先生补偿自己7万元。但调解最终未能达成一致，老张认为补偿款需一次性先付清补偿款，才会配合办理产权证。而雷先生则认为，只能先付2万元定金，办好产权证后再支付剩余5万元。
被判协议有效 办产权证仍是难题
今年1月18日，南昌经济技术开发区人民法院对此案审理认为，原、被告于2011年5月10日签订的《买卖房屋协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规定的效力性强制性规定，为合法有效。关于原告主张将涉案房屋房产证办理至原告名下的诉请，经查，涉案房屋至今尚未办理不动产权初始登记，而初始登记是办理不动产权属转移登记的前提。产权登记机关依法对涉诉房屋相关资料进行审查，并履行相关程序，决定是否为涉诉房屋办理不动产权的初始登记，是行政机关履行行政职责的职权范围，不是法院民事审判的范围，法院无法确定涉案房屋能否办理不动产权的初始登记，原告该诉请的前提尚不成立，法院对该诉请不予支持。关于原告主张确认涉案房屋及对应的储藏间归原告所有的诉请，根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉诉房屋尚未登记至原告名下，虽然原、被告签订的《买卖房屋协议》有效，但不能发生物权变动的法律效果，对原告该诉请，法院不予支持。关于原告主张被告未向其交付储藏间的经济损失，原告未提交证据证明其损失，对原告该诉请，法院不予支持。
法院判决，确认原告与被告于2011年5月10日签订的《买卖房屋协议》有效；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费由原告负担。
这样的判决雷先生无法接受，因为虽经法院判定《买卖房屋协议》有效，但当他拿着协议和判决书去办理产权证时却被告知，仍需老张和其单位协助办理产权证，办产权证的难题又回到了起点。
法律圆桌
购买指标房如何避免风险
颜三忠江西师范大学法律硕士教育中心主任、教授
朱 巍中国政法大学副教授、硕士生导师
房管部门能否依据法院判决给原告办初始登记？
新法制报：卖指标房一方不配合，房管部门能否依据法院判决（合同有效），给原告办理初始登记？
颜三忠：最高法关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知明确，各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
朱巍：判定《买卖房屋协议》有效和原告办理初始登记或者过户是两个法律关系，但法院在作出判决时没有延伸到执行层面，在确认协议有效的同时可以明确要求被告协助履行协议，协助原告办理出售房屋的初始登记。
买方有哪些法律救助途径？
新法制报：上述案例中的雷先生有哪些法律救助途径？
颜三忠：首先可以直接与卖方协商解决。其次委托律师出具律师函，指出集资房指标买卖合同不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，合同义务必须履行，否则需要承担违约责任。在上述途径无效情况下，依法及时向法院起诉，维护自身合法权益。
朱巍：原告可以依据生效的判决，继续起诉要求被告履行协议，并追加第三人集资建房的单位和产权登记机关共同为被告办理出售房屋的初始登记。
如何避免卖方反悔风险？
新法制报：在指标房交付、过户前，出卖人坐地涨价、不予配合办证的事情并不鲜见，如何才能避免类似的事情发生？
颜三忠：一是在签订集资房指标转让协议时，需要查明集资房的房屋权属情况，有无限制性条件，是否具有办理不动产权证的法律障碍。二是签订集资房指标转让协议时，应当明确约定双方的权利义务，特别是卖方的交房、配合办理产权过户的义务。三是要具体约定合同解除条件与违约责任，违约责任要具体明确，对违约方能够真正起到制裁作用。四是一旦卖方违约，需要及时运用法律武器依法维权，及时向法院提起诉讼。
朱巍：对于临时加价，只要合同没有约定，就没有法律依据，一切以合同为依据。需要特别提醒，指标房的转让应对转让方支付购房款、交房、过户等进行更细化的约定，并设置明确的违约条款。交房、过户系转让方的附随义务，因此，有必要对转让方支付购房款方式、交房、过户等约定合理时间及相应的违约责任，以便在纠纷发生时有据可依。
