记者在滇池卫城和经典双城小区看到，住宅楼里开起了美容会所、棋牌室、培训机构等。
如今，小区内的“住改商”现象屡见不鲜，随之产生的问题也层出不穷。记者在昆明走访调查中了解到，与几年前“住改商”大多是在住宅楼里开公司的现象相比，近年来“住改商”的种类呈现多元化，民宿、美容院、汗蒸馆、麻将会所、培训机构……可谓五花八门。“住改商”愈演愈烈，许多小区业主也怨声载道，业主们最想知道的是，这样的行为到底合不合法？如果影响到了其他业主的生活品质或产生安全隐患，应该怎么解决？
走访
不少业主深受“住改商”骚扰
家住昆明经典双城小区的李女士向晚报反映，自己居住的小区里有很多商家进驻，噪音、安全等问题接踵而来。“我住的那栋楼里开了一个汗蒸馆，进进出出的陌生人增多不说，商家还常用砖头抵住单元防盗门，方便他们的顾客进出。”
“我不知道商家怎么想的，弄到小区里，发生火灾了他们负得了责吗？”李女士说，经典双城小区住房商用的情况十分普遍。
记者在经典双城小区A区外围看到，小区一楼开满棋牌室、培训机构、中介等各类店铺。小区内的一栋单元楼上，也有两套住房开起美容会所。另一栋住宅楼下则开设了棋牌室和中学培训机构。记者对这些商家进行采访，他们全都选择拒绝。
“在住宅楼里开培训机构和补习班，来来往往的人就杂，不知道这些人是不是家长，各种人莫名其妙就进了单元楼，什么时候把你东西抬走都不知道。”小区住户张先生说，好在他们家楼层较高，培训机构的噪声影响不到他，但商家所带来的安全隐患却让他很担心。
“楼上是乐器培训班，对面是棋牌室，简直闹腾得不行。”业主俞女士对记者抱怨道，虽然“住改商”从某种程度上方便了居民的生活，但带给左邻右舍更多的还是烦恼。
在记者的走访中，滇池卫城、中央丽城、融城春晓、百年明日城市等多个住宅小区，均存在不同程度的“住改商”现象。在金菊路、北站、万宏路附近的多个社区，记者也发现“住改商”现象十分普遍，每个小区里少则几家，多则十几家。绝大部分有商铺的住宅楼里，楼下的防盗门都敞开着，楼道内的“牛皮癣”小广告也随处可见。
“我住的是高层，一栋住宅楼里有不少公寓酒店，天天都有不少陌生人出入楼道。”家住中央丽城小区的魏女士说，商家们大多是租房后简单装修就开始经营。“我们把这里当做家，可是一些房东只把这里当做赚钱的工具。”
面对“住改商”，不少居民很不赞同，认为最大的问题是安全隐患，可大家都对此束手无策。
商家
小区房租低还离客户近
记者在采访中了解到，之所以有很多人选择在住宅楼里做生意，原因大多是住宅楼的售价、租金、物业费、水电费、停车费都远低于商铺、写字楼，经营者可以节约成本。而对于房屋所有者来说，也很愿意将房屋租给用作商业的租客，因为这样的租金往往比一般租户高。另外，在一定程度上，隐蔽在小区里的商业，躲过工商、税务、环保、食安等部门的监管可能性也较大。
滇池卫城一住宅楼内的美容店老板告诉记者：“现在干我们这一行的，基本都是租房，资金都用来周转，否则一套房动辄上百万元，如果钱都用来买了房，那生意还怎么做？”
溪畔丽景小区住宅里一家家政公司负责人陈女士告诉记者，两年前她在霖雨路附近开店，20多平方米月租2300元，而小区里60平方米的房子租金只要1300元，不但有厨房和厕所，累了还能在卧室休息。“关键是小区老人多，对保姆需求量大。”
用“住改商”做茶叶生意的孙先生说，他主营线上业务，“有个仓库放茶叶就行，沿街商铺房租太贵，在小区里租房，又能经营又能仓储，一举两得。”
禧瑞都小区一家托管所的工作人员王先生说：“有一些大爹大妈来投诉过，但我觉得对居民而言还是好处更多吧。小区里年轻爸爸妈妈较多，对幼儿托管服务需求很大。”
物管
事前不知道事后没办法
记者走访发现，很多住宅小区的业主、业委会、物管对“住改商”行为都是“事前不知道，事后没办法”。大多只能抱怨一下、劝说几句。有的物业告诉记者“不清楚”，有的则说“不好管”。一些业委会则表示“没有执法权”。
“住宅属于业主的私人空间，物管无权干预。”对于经典双城汗蒸馆可能存在的安全隐患，该小区物管人员回应，“这些商家都没在物管登记过，对于可能存在的安全隐患，我们不方便进门检查，能做好的就是保证楼层的消防安全，我们在各楼层都配置了灭火设备。”
“住宅用途要看租户与业主协商的情况，如果涉及房屋改造或影响消防安全等，我们会对商家进行管理。”融城春晓物管工作人员告诉记者，对于小区内的“住改商”情况，他们不清楚，也无法完全管理到位。“我们去敲门，住户也不一定会给我们开，管理上存在困难。”
采访中，各小区的物管都对“住改商”表示头疼，由于没有执法权，物管只能以劝导为主，同时和商户积极沟通，最大程度维护业主权益，但往往收效甚微。有的物管提出，希望有关职能部门的管理触角延伸到小区，共同促进相关问题的解决。
昆明规定
擅改居住功能最高罚5000元
今年5月，昆明出台实施《昆明市居住房屋租赁管理办法》(下称《办法》)，对昆明居住房屋租赁市场的管理、规范提出新要求。
昆明市住建局房屋交易产权管理处相关负责人周莹介绍，《办法》主要是为了解决住房租赁行为中违法建筑租赁、未经登记备案租赁、利用出租房屋从事违法活动以及改造房屋进行出租、群租等问题。在各种租房乱象中，《办法》从租赁行为的合法性、流动人口管理、消防、安全等方面进行了详细的规定。
昆明市综合行政执法支队副支队长邹军明介绍，《办法》规定，违反规定改变使用性质的房屋，不得出租。“一些承租户在未经房东许可的前提下，擅自将住宅进行重新装修，之后重新对外转租，改成相应的美容院、美甲店甚至私人会所，把原来的居住功能变为商业功能。《办法》要求不得擅自改变原房屋的居住使用功能，根据相应条款，可对其进行1000元以上5000元以下的处罚。”
律师说法
“住改商”须整栋楼业主同意
云南滇缅律师事务所主任伍开国介绍，《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
伍开国认为，如果本小区内的“住改商”在事前未通过小区业主(利害关系人)的同意，有利害关系的业主可以根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，直接起诉违规“住改商”的经营户及业主，请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。小区物管也应对违规“住改商”行为加以制止并限期搬离或整改。
据记者了解，根据我国《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。最高法院的司法解释明确规定了有利害关系业主的最小范围——整栋楼的业主。这意味着，只要有一名有利害关系业主向法院主张不同意，就可以一票否决。
记者刘嘉实习生唐尧青吕林阮星茹摄影报道
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