物业费、停车位、维修基金等容易引发纠纷的问题如何规范?湖南省物业管理条例草案三审稿引人关注
湖南:地方立法欲解物业管理难题
新华社发
7月16日下午,湖南省第十三届人大常委会第五次会议第三次审议了《湖南省物业管理条例(草案)》。三审稿围绕物业服务费调整,车库、车位管理,物业服务企业在合同终止后拒不退出等容易引发纠纷的焦点问题,进行了规范和完善。
物业费:提高收费需经业主大会或过半数的业主同意
物业服务企业擅自提高物业服务费,从而引发小区物业纠纷的事情并不鲜见。针对调研中业主反映强烈的情况,三次审议稿对提高物业服务费的有关程序作出严格规定,增加了“物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并签订变更协议。
二次审议稿中关于业主欠交物业服务费的,物业服务企业能否进行公示催交的规定,是社会关注的一个焦点。常委会组成人员对此意见也有分歧。湖南省人大法制委员会认为,根据物业服务合同约定按时交纳物业服务费是业主的基本义务;业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以依法催交。至于催交的手段,只要不违反法律及公序良俗即可,不必由地方立法规范。据此,对该条作出相应修改。
小区车位:优先满足业主需求
小区停车一位难求的状况非常普遍。一些开发商为谋取利益,将车库、车位卖给非业主、侵害业主权益的事情也屡见不鲜。根据常委会组成人员关于加强车库、车位出租管理的审议意见,三次审议稿增加一项规定:物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有。
更换物业:合同终止拒不退出的拟处1万元以上10万元以下罚款
当前,在物业服务合同权利义务终止后,因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数,影响了社会稳定。有常委会组成人员对此提出,对物业服务企业在合同终止后拒不退出的,应当增设法律责任。湖南省人大常委会法工委在基层调研时也听到了类似意见。三次审议稿就此进行了完善,明确要求原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起15日内退出物业项目,并与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交有关资料和财物。同时规定,物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,对物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下罚款。
应急管理和应急维修:细化申请主体细致监督规定
为增强物业应急管理和应急维修制度的操作性,三审稿进一步明确区分成立业主大会和尚未成立业主大会两种情形,规定申请物业应急管理的主体分别为“业主委员会”和“十名以上业主联名”;在组织应急维修的主体中,增加了“业主、业主委员会”。
根据常委会组成人员关于进一步明确社区居委会在物业管理中职责的审议意见,三审稿增加居(村)民委员会“对业主大会筹备、召开进行具体指导”的规定。根据常委会组成人员关于加强专项维修资金监管的审议意见,三次审议稿中增加规定:住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。而且,住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受财政部门监督。
此外规定,设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,定期研究解决物业管理活动中的重大问题。
根据常委会组成人员关于支持在老旧住宅小区增设电梯的审议意见,草案三审稿增加规定:“老旧住宅小区业主需要增设电梯的,规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。”
(本报综合《湖南日报》《人民之友》消息)
链接:物业管理地方立法
据统计,目前全国范围内大多数省级人大都已出台地方的物业管理条例。部分有立法权的地级市也制定了自己的物业管理条例。比如:
《江苏省物业管理条例》经2000年12月24日江苏第省九届人大常委会第20次会议通过;2012年11月29日,江苏省十一届人大常委会第31次会议修订,2013年5月1日起施行。
《天津市物业管理条例》经2002年10月24日天津市第十三届人大常委会第36次会议审议通过;2008年9月10日天津市十五届人大常委会第4次会议修订,自2008年12月1日起施行。
《重庆市物业管理条例》于2009年5月21日经重庆市第三届人大常务委员会第十次会议通过,于2009年10月1日起施行。
《四川省物业管理条例》于2012年3月29日四川省第十一届人大会常务委员会第29次会议审议通过,自2012年7月1日起施行。
《河南省物业管理条例》经于2017年9月29日河南省第十二届人大会常务委员会第31次会议审议通过,自2018年1月1日起施行。
《安徽省物业管理条例》于2016年7月29日安徽省第十二届人大会常务委员会第31次会议修订,自2016年10月1日起施行。
《武汉市物业管理条例》经2010年6月23日武汉市第十二届人大常委会第25次会议审议通过。自2011年1月1日起施行。
物业管理纠纷屡屡引发暴力冲突
因物业管理引发众多纠纷,甚至演变成暴力冲突。物业公司与业主之间的矛盾纠葛,远远超出人们的想象。
案例一:北京市通州区枫露皇苑小区,几拨物业人员为争夺小区的管理权打进打出,业主们苦不堪言。业主们自己选聘的物业公司因为原有物业公司不肯撤离而无法进入。(《“皇苑”为何变荒园》本报2016年12月7日报道)
案例二:2015年12月10日晚,广西壮族自治区南宁市红日江山小区业主代表因停车位收费问题与物业产生矛盾,在双方协商未果、业主准备离开物业办公室时,一群约30人的不明人士持钢管、铁铲等器具袭击小区业主,造成至少7位业主受伤。
案例三:2013年12月31日晚,上海市浦东新区盛世花园小区门口,新、老物业因交接问题发生严重冲突。双方纠集近百人,持械对骂,气氛紧张……突然,一辆桑塔纳轿车疯狂地冲向准备接手小区物管的列队保安,导致多名保安随即倒地,最终造成2人死亡、6人受伤的惨剧。
案例四:2015年7月27日上午10点半,在武汉市洪山区团结大道爱家国际华城小区一期小区内,两名业主洗车时和物业公司一保安发生冲突,双方被居民劝开。不料,10多名保安随后赶来,对两名业主进行围殴,致两名业主受伤入院。
