案情回顾
2011年，杜某与石某在中介撮合下订立房屋买卖合同，双方约定，出卖人杜某应在房屋过户之日起90日内向派出所办理户口迁出手续，如出卖人未将该房屋相关户口迁出，应向买受人承担违约责任。石某取得所有权后于2018年将该房屋售给李某。关于户籍问题，石某与李某在房屋买卖合同中也有类似违约责任的约定。待二人交易完成后，李某发现这套房屋内还有崔某的户籍。于是，李某将石某诉至法院，要求其承担违约责任。
法院审理后查明，该房屋最早是杜某自崔某处购得的，杜某取得房屋所有权后，并未向公安机关查询房屋户籍迁出情况。石某从杜某处购得房屋后，同样也未查询。因李某和石某的购房合同中关于户籍迁出有明确的约定，经法院调解后，石某向李某支付六万元违约金。此后，石某同样依约将杜某诉至法院，要求其承担违约责任。法院审理后认为，即使涉案房屋内尚有他人户口非出卖人杜某原因导致，但作为卖方也应尽到注意义务，在合同有明确约定的前提下，杜某应向石某承担违约责任，最终判决他向石某赔偿违约金六万元。
法官支招
房产交易过程中，户口迁移环节很容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”。
对于卖方，在签订房屋买卖合同前，一定仔细研读即将要签订的房屋买卖合同，确定双方的权利义务，避免因为疏忽而承担可能的违约责任。在签订房屋买卖合同前，要务必确认待交易的房屋是否有他人户籍。如有他人户籍，可及时向有关人员联系迁出户籍。一般而言，业主凭借房屋所有权证和身份证明，即可向户籍登记机关查询房屋户籍登记信息。如经查询，发现房屋内有他人户籍，且无法将其迁出，基于诚信原则，在房屋交易中则务必向买方释明。
对于买方，在签订房屋买卖合同前，要看清即将签订的房屋买卖合同，确定双方的权利义务，避免因为疏忽而承担可能的违约责任。如买卖合同中有关于户籍迁出的约定，完成房屋过户登记后，一定要及时查询房屋户籍迁出情况，避免扩大损失。
（作者单位：北京市第二中级人民法院）
