“公司建立初始，我坚持"厚积才能薄发"。而且，我也希望大家都能明白"把每一个项目都当成自己的家来设计和建造"才是禹洲的长远发展之道！”
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 “厚积才能薄发。”董事长林龙安表示，这是禹洲地产建立之初便一直坚持的理念。
成立于1994年的禹洲地产，至今已经走过22个年头。凭借着第一个开发项目“禹洲新村”在房地产行业找到立足点后，禹洲地产如今已经蜕变成一家年销售额破百亿的香港上市房企。
今年上半年，禹洲地产合约销售额达128.72亿元，同比增加124%，完成集团2016年合约销售目标的80%。
林龙安表示，未来禹洲地产仍将坚守房地产主业，计划未来两三年内，公司年销售额可以突破300亿的规模。一直以来禹洲追求的是实现“可持续、均衡而有质量的增长”，重视规模增长，更看重盈利能力，相信维持强劲的盈利能力，规模增长才能为股东创造价值。
此外，在市场高位运行传导土地市场热效应的时局下，除公开市场招拍挂拿地外，亦寻求通过与区域性国有企业及品牌房企、金融等行业优质企业联合拿地以及项目收并购等战略合作方式拿地，实现“强强联合，优势互补”，同时不断地探索围绕着地产开发主营业务，向经营、服务和金融等产业链上下游的方向去延伸。未来几年还将逐步增加包括酒店、商场及写字楼在内的多元化商业物业组合，强化集团双引擎发展的独特竞争优势。
300亿目标
成立于1994年的禹洲地产，至今已经走过22个年头，在许多人称赞林龙安先生当初过人的胆识和极具前瞻性的眼光时，对于当初的创业，林龙安感慨道，当时作为公务员下海，确实要很大的勇气。90年代初，对于房地产行业而言，后来我们所习以为常的市场化尚在襁褓之中，与市场化改革有关的制度都在酝酿中，那时的人们仍在排队等待着福利分房，商品房的市场在人们的视野之外尴尬运转，海南（楼盘）和北海（楼盘）的房地产泡沫刚刚破灭也让这个行业显得寒气逼人。在那个时候选择这个行业，就必须要直面艰难的市况。
林龙安介绍，那时刚刚搭起班子的禹洲地产总共只有十几个人。房子不好卖，自己不得不身兼数职，自己构思和推敲广告，也是在那时确立了禹洲“用心”文化和“以城建城，以爱筑家”的品牌诉求。始于用心，也唯有用心。
砥砺耕耘二十载，禹洲地产于2013年跻身百亿房企俱乐部，2009年于香港联交所主板成功上市以来，秉承股东利益最大化，回报回馈股东的原则，每年拿出核心净利润不低于30%来分红，股息回报率平均在8-10%区间，是内房中为数不多的高派息优质个股。此外，在行业利润率逐渐下行的背景下，依然能保持毛利率高于行业平均水平5-10个百分点，今年上半年，录得合约销售额达128.72亿元，同比增加124%，完成集团全年销售目标的80%。
强劲的盈利能力，稳健的财务指标，亮丽的销售业绩，前景获多家大型知名投资银行和券商唱好。
谈及未来规划，林龙安表示，禹洲地产仍将专注地产开发和运营，计划未来两三年内，公司年销售额可以突破300亿的规模。继续深耕根植海西，积极拓展并巩固长三角、环渤海区域布局。应因宏观政策和市场趋势变化，严格执行稳健发展的经营方针，合理适时地添购地块。
今年以来，禹洲分别在其重点布局的五大城市上海（楼盘）、南京（楼盘）、福州（楼盘）、合肥（楼盘）之核心地段、成熟商圈、交通节点斩获7幅优质商住用地，并于7月11日投资逾41亿元人民币成功收购中国烟草专卖局下属全资公司中维地产之项目公司全部股权杭州（楼盘）西湖区之江板块一优质商住项目，强势进军杭州，加速并提升长三角区域布局。
林龙安一直强调：“公司在拿地计划上严格按利润率、去化率及执行力去评估每块土地。另亦根据公司现金流情况，即合约销售回款的不多于50%-60%去拿地，并将按市场及公司内部情况灵活调整。”
林龙安表示，未来除继续透过公开市场招拍挂的方式，亦通过与同业或金融等其他优质企业联合拿地，以及项目收并购等战略合作方式多元化购地，同时通过城市群之间的可辐射性形成协同效应进行开拓，形成区域强效规模，避免盲目扩张，有效控制成本。
禹洲变革
谈及中国房地产市场，林龙安坦言，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入了下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速放缓趋势势在必行。
此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。
林龙安指出，为了提升公司财力及竞争力，未来会加强与同行业等其他优质企业的合作，通过股权、债权或结合的合作模式，既提高了购地的财务灵活性，降低开发初期的投资风险，又大大缩短了投入产出周期，在保持合理扩张节奏的前提下缓解资金流动性压力，加快实现规模效应。
据其介绍，禹洲地产现于厦门（楼盘）已有项目与万科及龙湖合作，在合肥、南京也有一些项目与金辉、弘阳等合作。林龙安强调：“在合作伙伴的选择上，我们是敞开怀抱的，可以是同行业，也可以是跨行业的合作。与同行业的合作，对于我们来说是一种自我的提升；跨行业的合作，亦可让我们尝试一些新的东西。我们对于新鲜事物一直有着非常开放包容的学习心态。”
强强联合无疑是禹洲地产应对行业变化所作出的改变，除此之外，在房企纷纷往多元化发展大背景下，一直强调坚守房地产主业的禹洲，但也在探索着业务链上下游的延伸。
林龙安透露，禹洲地产会不断地探索围绕着地产开发主营业务，向经营、服务和金融等产业链上下游的方向去延伸。此外，未来几年会逐步增加包括酒店、商场及写字楼在内的多元化商业物业组合，分散投资风险，强化双引擎竞争优势。
“预期未来五年内，投资物业净利润比重将逐步增加至公司核心利润的10%。”
目前禹洲地产在营在建的投资物业面积约100万平方米，2015年租金收入近8000万人民币，同比大幅上涨55%，主要集中在厦门及上海。
林龙安认为，自持在一二线城市核心地段的商业物业，可为公司分散经营风险及创造稳定收益。
哲学家赫拉克利特说过，世界上唯一不变的就是变化。显然，面对着日新月异的市场，禹洲地产要做的就是在坚守之余，同时作出相应的改变。
以下为观点地产新媒体对禹洲地产董事长林龙安先生的采访实录：
观点地产新媒体：中国经济增速回落至7%以下，下行压力很大，房地产再一次成为了支撑经济增长的重要力量，您怎么看待这个现象？房地产在其中所起到的作用，对行业长期健康发展有什么帮助？
林龙安：随着中国经济总量增大，经济增速的下降是符合经济发展规律的，未来中国经济增长方式必然将经历由出口拉动为主转为内需拉动为主，由投资转消费拉动为主，由粗犷型发展向创新型发展转变。未来一段时间内，中国经济将呈现“L”型走势，中国经济低于7%的增速仍将持续一段时间。
房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响着地方经济发展。在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。
其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。
此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。
观点地产新媒体：供给侧改革思路下，房地产的结构性矛盾成为制约行业发展的最大问题之一，您认为中国房地产行业的结构性矛盾表现在哪些方面？能够通过什么途径解决？
林龙安：中国房地产行业的结构性矛盾主要表现在房价与购买力的不匹配，对住宅需求最大的人群应当是进入城市不久的“新市民”。
有统计数据表明，约有两亿人口居住在城镇却没有城镇户籍，这一群体基本是在城市务工的农业人口。对于“新市民”这一群体来说，当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。此外，还有一个矛盾就是区域发展的不平衡。
从全国来看，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。风险最主要的集中区域在西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。
就市级层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城，这些城市中的新区也有过度地产开发之嫌。与这些局部地区的过度开发形成鲜明对比的是，在大城市、城市中心区域，住宅依旧是相对稀缺的资源。
区域间的发展不平衡，特别是一二线城市（GDP增长高于全国水平的城市）得益于人口净流入等利好，供不应求，相信未来五至十年内，量价将维持5至10%的升幅：反观三四线，虽然城镇化可加快房产发展，但目前仍供过于求，楼价上升空间有限，未来表现仍较波动，将来很可能出现个别大城市会越来越大，小的城市会越来越缩小的现象。
解决途径：持续不断地提高居民的可支配收入，增强住房需求群体的购买力；加强保障性住房的建设分配和租房市场的规范化，分流一部分商品住宅购房需求；继续发展城市和城际交通体系，转移一部分大城市和市中心人口至新开发区域，缓解大城市及城市中心区域的压力，又充分利用已过度开发地区的住宅地产资源，平衡区域发展。
观点地产新媒体：在行业分化的情况下，大企业更容易获取资源和土地，小企业的成长空间在哪里？“大鱼吃小鱼”与“强者恒强”的局面会改变吗？
林龙安：在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入了下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速放缓趋势势在必行。
此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来越高。以后百强企业可能占行业的40-50%，这些意味着专业的价值会越来越凸显。
就目前的情况看，其实是机遇也是挑战，中小房企可以抓住难得的政策利好机遇缓冲期，战略突围，精细化运作，形成品牌、成本等竞争优势；结合自身优势、自身区域市场的去库存周期做好精准定位，抓住政策导向和自身实力去开拓市场。
关于禹洲未来的发展，我们会实现强强联合，提升精细化管理、打造更专业的团队。近年来，禹洲地产开创了与投资基金及房企合作购地的模式，包括与万科合作的厦门海沧万科城项目，与龙湖合作的厦门春江郦城项目等。
通过股权、债权或结合的合作模式既提高了购地的财务灵活性，降低开发初期的投资风险，又大大缩短了投入产出周期，在保持合理扩张节奏的前提下缓解资金流动性压力，加快实现规模效应。
观点地产新媒体：禹洲今年销售表现非常理想，主要原因有哪些？您之前说过，希望禹洲5至10年内销售规模提升至300亿，这个计划是否会有所调整？未来三到五年，禹洲的发展方向是什么？
林龙安：受益于政策层面利好的不断推出，房地产市场销情火爆，首六个月集团合约销售金额129亿元人民币，同比大增124%，合约销售面积101万平方米，同比增加59%。这一方面得益于我们布局的城市，集中在沿海的一二线，这些城市经济基本面活跃，GDP增速均在其所在省份、乃至全国均是名列前茅，在良好的经济基本面的支撑下，城市配套、工作机会、医疗条件、学校资源等公共城市资源汇聚，而带来的人口净流入，令住房需求旺盛。
另一方面，精准研判、把握市场大势，凭借合理的产品结构（一直以来禹洲主打的产品线以刚需和改善型住宅为主，毕竟房地产刚性需求是长期存在的，同时在产品中也有禹洲自己的独特卖点，比如提升产品的附加值、产品的品质，增加空间利用率等），创新的营销策略，合理增加土地储备，不盲目扩张，寻求有质量的均衡增长。
禹洲目前战略目标是2-3年实现300亿的年销售规模。未来三到五年内，禹洲仍将持续专注地产开发和运营。在围绕主业发展的同时，探索产业链的上下游，全过程、全方位地服务客户。
观点地产新媒体：禹洲一直强调不会冒进拿地，但禹洲选择深耕的五个城市也是很多开发商都想进入的城市，高价地块频出，在竞争愈发激烈的情况下，禹洲怎么样才能拿到性价比较高的地块？
林龙安：今年以来，禹洲不断优化并提升公司战略布局，除却巩固在厦门、合肥的领先地位外，继续深耕上海、南京和福州，并强势进驻杭州，成功收购杭州西湖区一优质商住项目，加速长三角区域布局。公司在拿地计划上严格按利润率、去化率及执行力去评估每块土地。
另亦根据公司现金流情况，拿地资金按年回款比例的50%-60%规模作为控制，将按市场及公司内部情况灵活调整。
同时，我们将继续采取与其他房地产企业或者金融行业等优质企业一同合作拿地的开发模式，减轻前期的资金投入。并通过城市群之间的可辐射性形成协同效应，形成区域强效规模，有效控制成本。
观点地产新媒体：当住宅市场发展面临天花板，不少房企通过多元化来寻找新的利润增长点以规避风险，您曾明确说过禹洲不会转型，那么会选择哪些方式来规避行业风险呢？
林龙安：房地产行业进入白银时代的今天，其本质是没有变的，对土地和不动产的经营、管理、周期性、资源整合、资本密集的特点没有变，但组织、产品业务模式需要不断的革新。
未来，合作开发会是我们坚守的战略之一，不仅可以做大规模，优势互补、强强联手以产生1+1＞2的效果。同时，不断地探索围绕着地产开发主营业务，向经营、服务和金融等产业链上下游的方向去延伸。
此外，未来几年我们会逐步增加包括酒店、商场及写字楼在内的多元化商业物业组合，自持在一二线城市核心地段的商业物业，分散经营风险及创造稳定收益。预期未来五年内，投资物业净利润比重将逐步增加至公司核心利润的10%。
观点地产新媒体：去年五月，禹洲通过定向增发的方式引入了台湾人寿和全球人寿两大股东，这主要是出于哪方面的考虑？两大股东的入股对公司发展带来怎样的影响？
林龙安：禹洲地产成功引入台湾人寿保险股份有限公司及全球人寿保险股份有限公司作为战略投资者，是集团发展的一个里程碑，说明彰显台湾大型金融机构长期看好禹洲的发展。不仅可以深化以及新进入的城市布局，且也有利于改善股份的流通量。
禹洲地产作为深耕海西地区的龙头地产商，受惠于福建自贸区的成立。未来，与台湾隔海相望的福建将有望成为两岸的贸易中心及区域性金融中心。
禹洲地产受惠多项利好措施，凭借发挥自身的优势，及加强资源整合，在未来向“立足海西，建树中国”的企业目标不断迈进。
观点地产新媒体：您曾经说过，合作是禹洲必走之路，但禹洲在这方面的尝试还是比较少的，主要是什么原因？在选择合作伙伴上，禹洲有怎样的标准？在合作方式上，禹洲又有怎样的原则？
林龙安：其实禹洲现于厦门已有项目与万科及龙湖合作，在合肥南京也有一些合作项目比如金辉、弘阳，合作伙伴的选择，我们是敞开怀抱的，可以是同行业，也可以是跨行业的合作。
未来，合作开发会是我们坚守的战略之一，不仅可以做大规模，优势互补、强强联手以产生1+1＞2的效果。
观点地产新媒体：在互联网+风口下，禹洲也推出了自己的online线上“禹佳生活”社区服务平台，目前这块业务的进展如何？您怎么看待互联网给房地产行业带来的冲击？
林龙安：互联网确实给房地产及其它许多行业都带来很大的冲击，但同时也为行业的发展提供了新的想法新的理念。“禹佳生活”社区服务平台，通过微信平台作为切入点，为大众提供小区公告、费用缴纳、工程报修、小区团购等多项“管家”服务，旨在为业主量身打造智慧小区专属服务。实实在在的提升了物业服务质量，广受业主好评。
观点地产新媒体：禹洲创立已有22年，在公司成长过程中，有哪些时期和事件给您留下了深刻印象？在禹洲不断发展和面对外界竞争过程中，您认为需要保持的优势是什么？
林龙安：在公务员的下海潮中，我选择了当时并不被看好的行业--房地产。人们在等待福利分房，购买商品房还未成为普遍观念，而海南和北海的房地产泡沫刚刚破灭也让这个行业显得寒气逼人。在这个时候，选择这个行业，就要直面艰难的市况。公司创办时才十几个人，开发销售第一个项目禹洲新村时，市况不好，加上项目位置“偏僻”，因此我在当时就提出了“推窗一片绿，我家在禹洲”的理念，在厦门首开护坡垂直绿化先河，注重建筑与自然、人与自然的和谐。1995年，总建面约为11万平方米的“禹洲新村”一二期相继推向市场，这个项目很快就因优美的园林景观和良好的产品品质震撼了厦门市场，成为了厦门的一道风景，“禹洲”的品牌知名度在厦门迅速提升，禹洲新村也成了“厦门市首家通过市建委综合验收的住宅小区”。
公司建立初始，我坚持“禹洲起步虽晚，但起点要高”。而且，我也希望大家都能明白“把每一个项目都当成自己的家来设计和建造”才是禹洲的长远发展之道！
面对激烈的竞争，产品是最最核心的竞争力，此外，就是服务，我们一直致力于为业务提供优质服务，去年我们提出了“精筑3.5”的理念，全面引进并融合海峡两岸精装住宅产品成熟设计理念和服务标准。
把技术做成艺术，把暖场做成暖心，把客户做成用户，即艺术、体验、开放，构成禹洲精筑产品的三个核心点，而台式礼宾服务，则是0.5的升级。南京的禹洲吉庆里项目则是精筑3.5体系的旗舰项目，从屋顶花园到精装地库、从信报箱到一体式垃圾房，从艺术大堂到感应门禁，处处都是人性化设计细节和极致用心。
观点地产新媒体：您的个人从业经历，最初让您选择进入房地产行业的契机是什么？您怎样看待中国过去20年来快速的城市化进程和房地产行业的发展？
林龙安：从我投身房地产行业开始，我就选择了和其他人不一样的路，作为公务员下海。
90年代初，对于房地产行业而言，后来我们所习以为常的市场化尚在襁褓之中，与市场化改革有关的制度都在酝酿中，那时的人们仍在排队等待着福利分房，商品房的市场在人们的视野之外尴尬运转，海南和北海的房地产泡沫刚刚破灭也让这个行业显得寒气逼人。在那个时候选择这个行业，就必须要直面艰难的市况。应该说当时是在绝望中寻找希望。
过去的20年，我国经济突飞猛进，GDP总量由1995年的6.1万亿元上升为2015年67.67万亿，净增长了逾10倍，早在2009年即已超越日本成为全球第二大经济体。经济的增长带来居民收入的提升，2015年城镇居民人均可支配收入达31195元，较1995年的4283元，增长了6.3倍，进而刺激了住房消费，自2004年正式入轨市场化之后，国内房地产市场迎来发展历史上的“黄金十年”。
此外，适龄购房人口激增和城镇化催生了旺盛的住房需求。人口高峰带动了市场需求空间的扩大，新中国成立后共出现过三次人口高峰，其中第二次婴儿潮为1962-1970年，其出生人口在2004年的年龄达到34-42岁，构成当时的主力购房人群。
目前第三次人口生育高峰人群年龄达到25-34岁，为首次置业需求的主力群体。此外，次人口生育高峰已达到58-65岁，存在部分养老住宅需求。1998年的房改确定了住宅货币化路径，城镇居民从福利分房开始进入了商品房时代，住房作为商品进入市场流通，市场化属性要求其必须更加重视购房者的居住需求与体验，开发企业在房屋设计和质量上要有所作为，更加符合宜居特点和人文品味的住宅产品开始出现。20年来，中国人的居住水平发生了质的改变和飞跃。
