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好基友老余也在西安，是个老西安人。16年的时候投资了高新区2套、曲江1套，17年投资 灞1套，还帮亲戚朋友做投资，可以说是人生赢家了。老余听说我要来，就要请我吃羊肉泡馍。
吃饭时，老余兴致勃勃地跟我介绍，最近几年西安变化多大：
高新区的木塔寨板块已经成为中心，有72家科研院所落户电子城(600658,股吧)，有木塔寺公园、科技八路还要建设产业园；
曲江新区从2003年开始打造，主打文化旅游概念，坐拥大唐芙蓉园、曲江池、大唐不夜城、大雁塔等著名的景观，目前是高端住宅区，曲江I期房价也一飞冲天；
西咸新区被称为西安的“陆家嘴(600663,股吧)”，渭河南岸的沣东新城确定了“一轴二带五板块”的城市空间格局，目前万象城、华侨城欢乐谷、501米的七彩琉璃塔已经招商落地……
我问老余，你说了这么多开发区，那老城呢？老余咳咳两声，岔开话题，“这泡馍美得很，你赶紧吃……”
02
西安是一个典型的以开发新区推动城市发展的例子。但同样的，内城衰败也是不可避免的趋势。
请注意，我并非唱衰西安，我非常非常喜欢西安，我只是探讨城市发展的模式。
从高新区开始，西安已经搞了20年新区开发。前10多年也未见太大起色，直到这一波省会崛起，西安牢牢抓住了历史性的大机遇，迎来翻天覆地的发展。
而发展的逻辑就是，财富并不可能均摊到每个区。，老城配套成熟，人口密度大、环境拥挤，拆迁成本高再加上对古城的保护，西安只能发展新区。想开发新区，必然就会将最先进的产业、优质的资源引入其中。
新区的每一次跃进，就意味着老城区的又一次溃败。
西安的新城，就是和在老城的拉锯战中占了上风。
城内集市：
曲江新城
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这样的发展，对买房人的影响，自然就是房价。我们看看2017年西安的房价梯队。
曲江、高新区作为第一梯队，自然是房价上涨最快，而且价格最高的。而城内房价是西安各区中最低的。
不止西安，很多城市都面临着内城衰败的问题。周老板（公号通货朋仗）曾经写过一篇文章，叫二环的没落，他把二环的房子直接比作成了“植物人”。
这是我听到的一个极其丧心病狂的一个说法，但……无法反驳。
某人得了重病之后，已经无法治愈，只能用药物维持，对于他本人来说，人生的乐趣全无，但是周围人都会为了保证他的生命体征，不断地花钱给他用药。
原因就是，如果这个人去世，那么就会丢掉很大一笔退休金。
二环目前的现状就是输血维持，跟植物人的性质相同，不能说完全没有价值，不过既然是投资，那为什么非要选二环呢？
未来在哪里。未来在新城。二环与海淀望京之类竞争，优势更大还是更小？再跟通州这样正处于婴儿期的新城比呢？
04
新城崛起，老城衰败并非我们国家独有。
二战后，美国也是从中心城聚集逐渐进入大规模郊区化的时代。美国的大城市中心，成为低收入贫困人口和少数民族的拥挤场所，而白人中产阶级不断向郊区迁移。当市区空间形成饱和,，人口外流、产业向其他地区扩散则是不可逆的趋势。
那么问题来了。地产情报站后台经常会有粉丝问，是买新城区好呢？还是老城好呢？老城的教育、医疗配套依然是短期不可向新城转移的，如果孩子上学、老人看病有刚性需求，那就买老城区。想住的舒服、环境好，还是买存在二手房市场的新城区吧。
当然以上仅仅是我的个人看法，我知道肯定有土著们嗤之以鼻，土著们会说，小午，休想骗我出二环！土著们真是捍卫二环吗？他们捍卫的是家乡情结、回不去的青春。
这就是新市民和土著之间的认知差别了。
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