中房报记者 翁晓琳 深圳报道“你是不知道星河丹堤1月20日那天开盘超多粤B车的，一看就是深圳客。我自己也是深圳过去买的，价格实惠，一套下来百十来万元，深圳坪山都要3万元/平方米，这边才一半的价格。更何况深圳还限购，惠州（楼盘）不限购。”芬姐一副过来人的语气对中国房地产报记者表示。
过去5年，东莞（楼盘）、惠州、中山（楼盘）消化了大部分的深圳购买力，但是随着东莞、中山限购，惠州优势显现。据乐有家研究中心数据显示，惠州楼市2017年深圳客的比例为31.5%。
进入2018年，惠州楼市热情不减。数据显示，截至1月25日，惠州三县四区新领取预售许可证房源数量超过8000套，其中惠城仲恺2385套、大亚湾3288套、博罗也达到2680套，开发商推售热情明显。
惠州承接深圳客外溢
芬姐已经不是第一次在惠州买房了，2017年就在大亚湾热销盘碧桂园太东公园上城买了一套95平方米，带精装修价格在1.45万元/平方米的住宅，“我看了大亚湾很多房子，价格都挺实惠的，房管局已经压了备案价的，相当于打了折。这次是带我家亲戚来看房，没想到他们看中了星河丹堤。”
2018年1月20日，惠州星河丹堤天睿南区8栋开盘，户型为99-123平方米，价格区间在1.38万元-1.4万元/平方米。芬姐看到价格又十分心动，“我们在深圳已经不能买房了，但是惠州不限购还是可以考虑的。”
另一位买家周先生则对中国房地产报记者表示：“深圳客在这边买房就和买菜一样，你来看房后销售事后都不会问你考虑的如何，因为大把人想买的。选择在惠州买房，就是因为这里便宜，福田区新房价格至少在8万元/平方米，要买一套110平方米的房子，总价都要接近1000万了。这里一套房下来只需要不到五分之一的钱，一方面为了投资，另一方面以后也是能给家里人养老居住。”
惠州中原数据显示，星河丹堤在2016年以40.1亿元成为惠州楼盘成交金额第三名，2017年收金51.67亿元，位列惠州成交金额第一。这个位于惠州南站附近的刚需大盘吸引了至少7成深圳买家。
有惠州星河丹堤销售人员对中国房地产报记者表示：“星河丹堤有7成买家为深圳客，大部分都是投资为主，少部分为自住。因为项目整体面积非常大，一半在惠阳，一半在大亚湾。而大亚湾限价比惠阳严格，不能超过1.45万元/平方米，所以说买大亚湾部分的话是非常划算的。”
惠州星河丹堤的热销也反映了深圳买家的购买实力。尤其是虽然同样量价创新高，但深圳客对东莞、惠州两城的影响程度已经出现分化，惠州在2017年仅限售没有限购，仅惠州一个城市的成交量就相当于深圳、东莞、中山三个城市的成交量。乐有家研究中心数据显示，2017年惠州一手住宅总成交套数超过13万套，成交均价为10682元/平方米。
而深圳客最爱的临深的惠湾片区依然是惠州楼市成交大头，主力大亚湾区住宅成交套数居全市第一，是唯一一个全年成交量超过3万套的区域。另外深圳客所喜爱的惠阳区成交量也在2万套以上。
乐有家控股集团营销副总裁张国库对中国房地产报记者表示：“2017年惠州房地产市场在政府的大力管控下，整体比较平稳，深圳客比例较前几年有所下降，本土客则强势崛起，这也证明了惠州楼市正在逐步回归居住属性。2018年惠州预计有131个项目入市，大鳄房企过半，供应量比较充足，惠州成交应该还是会不错。”
惠州中原董事总经理钟志斌对中国房地产报记者指出：“惠州2017年成交交易规模高居粤港澳大湾区城市群第一，但是市场表现仍然胶着。在政策调控之下，该供应的出不来，想买的不称心，想卖的也不如意。但是基于地缘以及资源优势的惠州，将在大湾区的发展红利中首先获利。惠州除了要满足本地470多万人的内在需求，还要满足深圳超过30万套的外溢需求。惠州将从‘惠州的惠州’变成‘湾区的惠州’。”
房企看好惠州2018年市场
以往年初楼市的冷淡局面在惠州并没有见到，受惠州市政府方面的监管影响，开发商延后推售、捂盘惜售的局面变成了年初就集中推出了房源。
数据显示，截至1月25日，惠州三县四区新领取预售许可证房源数量超过8000套，其中惠城仲恺2385套、大亚湾3288套、博罗也达到2680套，企业推售热情明显。直到近期临近过年，开发商推新货的脚步才有所放缓。
值得注意的是，深圳买家热衷于在惠湾片区购房不仅仅是因为价格因素，中国房地产报记者在该片区踩盘时发现，这边项目主打惠州南站、以及深圳地铁14号线延长线的交通牌。依赖于地理位置上的紧邻，轨道交通的不断完善，惠州享深圳楼市外溢的红利。
惠州中原战略研究中心数据显示，惠州2017年批售1479万平方米，同比增长36.73%，全年公开开盘220盘次，平均开盘认购率高达75%。相比较深圳楼市惨淡的低于30%的开盘认购率，惠州楼市成为了不少开发商眼中必争的市场。
2017年惠州房企的销售额首次突破了200亿元，碧桂园以250.8亿元傲居惠州销售金额首位，远超第二名新力地产54.07亿元和第三名星河地产52.45亿元。
事实上，在2015年之前，碧桂园在惠州仅有十里银滩和山河城两个项目，客户群体对象均为深圳。在2015年年底开始成立惠深区域公司后，碧桂园开启了在惠州邻深片区大规模的扩张模式。碧桂园惠深公司数次在战略发布会上表示惠州市场作为深圳购买力外溢的发展前景，值得深耕。据悉，在邻深片区碧桂园的总货值或超3000亿元。
有接近碧桂园的人士对中国房地产报记者表示：“2018年惠州还是碧桂园主要市场，目前在深圳项目还不足以支撑起业绩，但是惠州因为吸引大量深圳客外溢，只要做好了依然能赚的盆满钵满。尤其是深圳‘东进战略’下，惠州已经成为了深圳的‘一小时生活圈’范围，无论是自住客还是投资客，惠州都成为了首选。”
不过张国库对中国房地产报记者指出了惠州开发商可能面临一些问题，“惠州限价政策目前来看，应该不太会松动，政府多次强调房子是用来住的不是用来炒的，惠州是珠三角热门城市中少有的不限购城市，所以在价格方面应该还是会继续强管控。”。
今年调控将继续
即便2017年惠州楼市在调控下一片向好，2018年惠州市政府依然要坚定不移继续调控。
近日，惠州市副市长林洪指出，“对于各个区域实行差异化的调控举措，因城因域施策，有保有压，实现市场总体供需的平衡发展。对于临深或临广州（楼盘）临东莞等库存较低、需求旺盛、房源相对紧张的区域，要积极组织房源入市，尽量满足购房需求，平抑房价的上涨。而对于一些库存反弹、房源过剩的区域，则需优化上市节奏，确保市场在总量和总体上实现供需平衡。”
惠州中原战略研究中心数据显示，2017年惠州成交均价为10604元/平方米，虽然全市住宅面积为1554.49万平方米，同比下降2.24%，但是供应基本满足，供求比达到了0.95%。
惠州市人大代表、富辰实业董事长陈育海表示了相同看法，“从长期的角度来看，惠州房地产市场的未来是比较乐观的。随着城市新城建设的不断落实，轨道交通建设的最后建成通车，惠州整座城市的价值都会出现一个飞跃。延伸到房地产市场也是如此，轨道拉通，意味着深惠同城的真正实现，也意味着粤港澳大湾区‘金角’地位真正落实。这也是一线房企扎堆进来布局的原因。”
不过陈育海也指出了惠州楼市目前面临的问题，“城市的基础设施建设利好从信息到建设完成有一个周期，前期规划利好的释放基本已经是透支了，消费者对于信息的理解会逐渐出现疲态。再加上市场调控的持续发力和完善，短期内的市场是有可能出现一定幅度的下滑的。在未来两三年的市场里，企业在宣传引导的时候应该以事实为依据，避免过分夸大误导市民引起纠纷。”
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