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房地产长效机制建设正在加快，房地产市场的脆弱性也要格外关注。国务院参事、原住建部副部长仇保兴在日前举行的中国人民大学城市与房地产高端论坛上表示，海南房地产的教训不能忘，现在需要给房地产市场建立一个反脆弱的长效机制。
90年代海南房地产市场的五个特征
一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司，这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。而在房地产溃盘之后，原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。
“海南房地产的教训不能忘。”仇保兴说。
仇保兴表示，海南房地产市场在溃盘前后共有五个特征，第一个特征就是市场一旦出现降温，最直观的表现就是GDP快速放缓。
“第二特征就是烂尾处置时间长，海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间，直到2005年才算基本清理完。”仇保兴说。
仇保兴总结的海南房地产市场的第三个特征是，差不多海南当地80%的企业都参与到了房地产淘金大潮当中。
第四个特征是全民炒房，第五个特征是房屋空置率达到了70%以上。
“海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产，海南发展银行也成为了第一家破产的大型银行。”仇保兴表示，这几个特征要特别注意，这对于当前的房地产市场仍具有参照价值。
当前房地产的五个脆弱性
房地产与金融的紧密联系正在成为房地产脆弱性的一个重要特征，仇保兴也将房地产的脆弱性总结为五点。
通过对人均住房面积和资产的国际比较，仇保兴发现房地产市场的脆弱性首先就是老百姓的资产过多于集中在房地产市场。目前，美国居民人均资产投入在房地产领域的占比为27.9%，但中国居民资产中房地产资产的占比高达74.7%，差不多高出了三倍。
第二个脆弱性就是中国居民对房地产的需求已经接近日本、法国这两个跟中国人口密度相似的国家，根据测算，日本、法国城市化峰值后人均居住面积为35―40平方米，而中国目前的人居居住面积已经达到这个水平，不仅如此，中国房地产市场的分化也在加剧，一线城市房价上涨，但是三四线城市频频出现鬼城。
“城市金融资产分布与人口怎增长也在两极分化。”仇保兴说。
普查数据发现，中国有2.5亿流动人口，只有8600万人是跨省流动，8600万人又有半数以上集中在十个大城市，也就是说全国600多个城市，只有少数的十几个城市有持续吸纳跨省部分人口的能力，其他城市都存在人口流出的问题，这也就造成了近几年来，只有少数市场房地产暴涨，但是绝大多数房地产市场回落。
更重要的是，这十几个城市金融资产已经占到了全国金融资产的一半以上，北京就占了全国金融资产的9.2%，上海8%左右。
房地产的第三个脆弱性就是对房地产的投资依赖，第四个脆弱性则是地方政府依靠房地产提振经济的习惯思维。
“基层政府对房地产市场调控的节奏性掌握不好，实时的反馈能力非常薄弱，没有充分预估到房地产投资者的反向调节冲动。”仇保兴说。
第五个脆弱性就是房地产与金融衍生品的关联盘根错节。
“金融衍生品的特点是，第一任何金融衍生产品都是主动回避监管，它实际的创新点就是如何回避现有的监管体系；第二是极大地放大了杠杆率，这增加了金融的不稳定性。”仇保兴说。
建立反脆弱长效机制
“房地产需要建立反脆弱的长效机制。”仇保兴说。
仇保兴建议，第一住房的供给形式要多样化，第二调控工具也要多样化，把低收入者的住房供给渠道要多元化，同时又丰富调控主体的工具和手段，地方政府要根据根据不同情况实施房地产政策，发挥各层级主体的能动性与适应性，变集中调控为分散调控，变行政手段调控为经济手段调控，增强调控主体的适应性与能动性。
“第三是要模块化，就是调控的评价和监管机制，要有相对独立的，又有标准化能相互协调一系列的监管工具，比如说我们要明确房子是用来住的不是用来炒的。”仇保兴说。
仇保兴还表示，地方政府要成为房地产调控的主体，金融机构要成为金融机构管控的责任主体。
在此基础上，还需要形成适时反馈、系统上下联动机制，对外界干扰保持灵敏性和协调动作能力。“任何一个富有弹性的系统，必然有冗余的调控机制，应该有能力储备，要有应急调控预案与工具储备。”仇保兴说。
仇保兴强调，房地产要降低金融杠杆，这是一个具有韧性的房地产长远机制所需要的。
