房子已经成为当今人们资产组成的重要部分！
虽然叫“不动产”，可作为资金的一种存在方式，房屋总不能真如一潭死水一般不动，明眼人都知道，钱只有流动起来才能产生价值。
随着广州一系列房屋限制政策的出台，众多有房一族想随心所欲的折腾自己手里的房产变得越来越困难了。
比如想要进行房屋置换，或是为了孩子的学位问题进行房产过户，都成了很多人面临的问题。
房屋想要置换或是过户，那么和谁换、过给谁？
自然是任谁也不会比自家父母亲戚更能让自己放心的了。
和父母亲戚过户房产，但又不想交智商税？宅问上的朋友提出的这些问题，也许能给你想要的答案。
01丨亲属间房屋互换，需要交什么税？
Q：父子之间直系亲属房屋互换的话税费是怎么收的，父亲是二套，儿子是首套，是不是跟房屋交易一样的，还有直系亲属间互换是免个人所得税吗？
A：所谓的互换，也叫做交换，就是父亲名下有一套房子，卖给儿子，儿子名下有一套房子卖给父亲，是这样子吧？
父子之间交易，可以按照买入价格交易的，举例：
父亲的房子当年5万购买的（假设是房改房），儿子的房子当年50万购买的（假设前几年房价便宜），现在房价两套市场价格都是500万。（都是随便写的价格，不要当真。）
那么父亲的房子可以5万卖给儿子，按照五万交税，个税0%。（满五年非唯一通常个税是1%，但是如果按照差额20%交，因为差额是0，故而是零。）增值税：免（假设普通住宅，满2年免。）
至于土地出让金，公摊看情况而定，房改房有，商品房通常没有的。
儿子的房子卖给父亲：
个税0（满五年唯一），增值税：免（假设普通住宅，满2年免），契税比较奇怪，是差额的3%，个税，增值税通常只要满2年了，就是零了，契税看当面买入发票价格，差额的3%。
所以父子之间交易房子，还是蛮节省税费的。
02丨亲戚间过户怎样最划算？
Q：我想请教一下关于广州二手房交易的问题，前两年时候我爸以150万购买了我舅白云区汇侨新城房子，这次因为我外侄女需要在汇侨小学地段生读书，所以把房子卖回我舅的儿子。
1、汇侨房子(超二年五年内)94平买卖或者赠予需要缴纳税费多少？哪种好？
2、个人所得税可以选择交1%还是20%好呢？因为现在还预留两次购房发票，第一次是当时购买一手房还有第二次是从我舅舅手里购买的，可否提供第一次购买发票来计算所得税？
3、我记得还有是近亲买卖税费能更便宜吗？
提的问题比较多，麻烦老师花点时间阅读，在此感激不尽。
A: 我们一个一个问题来解答。
1、把房子卖给你舅舅的儿子，证过2年不满5年的交易税费情况，需要支付交易额的1%或者利润的20%的个人所得税；如果是赠与，是由你父亲赠与给你舅舅的儿子，则需要按照房屋市场价格的20%缴纳个人所得税，另外，还需要缴纳5.6%的增值税及附加。
2、按那种计税方式呢？理论上说，能提供原发票的，需要按照差额的20%计税；不能提供发票的，按照交易额的1%计算。一般来说，哪个税少按哪个计算就好了。只能用上一手的购买发票，不能用之前的。
3、你父亲与你舅舅的儿子不算是近亲，不适用亲近买卖的税费。近亲指的是：夫妻、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及亲生兄弟姐妹。
03丨将房屋过户给父母怎样划算？
Q：我一家三口和我父母一起住在昌岗90方不到的电梯小三房（婚前在我的名下，之前是我的纯公积金贷款，已结清了，房子满5年）。
在2016年我又买了农讲所一间40几方电梯大单间（10年楼龄，首付三成，公积金贷100万，商业贷款10万，未结清）。现在我想卖掉农讲所房子换一间三房。
问题如下：
1、我父母名下没有房产，超过65岁，为了贷款利率和税费，我先把昌岗的房子转到我父母名下，之后再对农讲所房子卖一买一的操作，会不会更划算？
如果转名应该用买卖方式好点吧？（考虑这个房子二十年楼龄的，以后还是要卖的），请问不通过中介自己去房管局操作的程序是怎样的？
2、农讲所房子卖之前其实是最好先把贷款清掉免得买家赎契嫌麻烦，但是提前还这笔钱还是有点困难，你觉得需要提前还吗？现在提前还贷银行好像也比较耗时？
A：你们的房子卖给父母，与农讲所的房子出售可以同步操作，谁先谁后没有关系的，提前还清农讲所的房子也是挺耗时间的，建议，尽快申请还款手续。
如果你们第一套房子转给父母后五年内可能出售给他人，那么第一套房子通过赠与方式也是挺好的。
如果近期不会出售，那么应该买卖方式给父母也方便，出售给父母手续相比陌生人之间有更多技巧以及节省税费的方法，你们可以自己操作的，也是先准备证件（比如身份证户口本，结婚证，房产证，发票，关系证明），然后网签，然后预约，然后过户。
当然如果找一个专业可信，收费低廉的人协助，那么可以节省时间和税费，相信值得的。
04丨产权共有，如何过户最划算？
Q：背景：家庭共有3套房子，均为我，父亲，母亲三人共同持有，且未规定比例。
由于我的小孩即将入读小学，需满足人户一致。现需将其中1套老破小学位房转入我名下。
老破小学区房为02年购入，78平50万，我和父亲母亲三人共有产权，未规定比例，现市值约550万。
此房子均非三人名下唯一房产，现有赠与，继承和买卖三种方式，由于父母健在，无需考虑继承。
问题：1、未规定比例是否意味着比例均摊，还是可以按我占98%父1%母1%来降低税费？
2、赠与和买卖那种方式在当前操作成本最低？我需分别缴纳哪些税费？
3、10年后如卖出，若现有政策不变，届时税费分别是多少？
A：答案非常简单，就是华山一条路，买卖！
如你所说，继承这条路暂时不能考虑，剩下的买卖和赠与两条路做选择
1、本次交易，税费一样，买卖和赠与本次父母过户给你的税费是一样的。
2、手续买卖简单，赠与的过户的方式手续上会麻烦很多。
3、将来卖出的税费，赠与隐患多，税费可能很高，因为你不是唯一，将来卖房需要交个税，这个个税可能是差额的20%，由于2002年到2028房价可能差距较大，差额的20%隐患是很高的，在这里之所以说隐患，也是看将来的政策了！10年后的个税政策不知道。
回到你的问题，1、可以按照你父母各占1%，将1%部分过户给你，所以过户的份额是2%。
2、按照2002年买入的价格卖给你，当年价格应该几千元一个平方米，所以现在卖给你税费几百元就可以了。
3、等10年后卖出去，房子也是满五年非唯一，应该是仅仅交个税1%即可！契税是买家的事情。
本文首发于微信公众号：广州PLUS。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
