当全国各城市都开始进入回调,市场越来越冷：各城市土拍凉凉、各项目祭出“降价促销”的大招、房源敞开卖不捂盘不惜售只求快速回款，各房企开始收缩战线，清业态、清项目、清员工...
有一个城市竟然逆势上涨，而且势头不小，那便是――
苏州。
苏州
18,498/ 较上月+1.26%
苏州的火热，和长三角其他城市的萎靡不振相比，真是两极分化，冰火两重天。
现在的苏州，市场热情被点燃，城市中走出了一个独立行情，由核心区苏州工业园区带起，奇葩地在行情末端又来了一次小小的翘尾。
现在的上海（楼盘），下半年郊区新房供应量大但去化率惨淡，主城区二手房一直在降价、成交周期长的漩涡中挣扎。
现在的南京（楼盘），因为在上一轮行情中涨得太多，现在新房二手房基本都有相应的回调，只有南京的网红板块河西因为“名校+改善”的定位，所以价格比较扎实。
现在的杭州（楼盘），虽然与苏州基本面很类似，但杭州是属于新房为主的供应结构，之前一二手房倒挂严重，所以是二手房价格跌下来。目前最大的机会就是去抢限价新房的红利，杭州的限价的原则就是：综合计算限价=地价+周边新地价，那么就是当年哪个项目的拿地价低，价差空间就越大，目前杭州城市购买力强，新房市场依然比较坚挺。虽然杭州未来的红利很多，但杭州目前的房价已经释放了这些城市化红利应有的房价溢价，没有多少被低估导致的价差。
现在的嘉兴（楼盘），在房价轮动中热炒了一波“环沪”概念后，因为本身城市基础差、供需不健康，土拍凉凉，行情迅速熄火，连当地开发商都认为嘉兴未来两年可能会陷入“滞涨”行情，本地人少，消化不了这么大的库存量。与上海仅有高铁通达，交通通达性较差，城建落后，目前完全无法满足“上海工作、嘉兴居住”，非常尴尬。而且环沪板块已经有相对成熟的昆山（楼盘）板块可选，所以已经被市场上普遍的购房者抛弃。
现在的南通（楼盘），典型的小市场，因为政策宽松，被炒菜者热炒了一波，而且短期内棚改货币化安置购房得需求爆发，价格已被炒到高位。虽然经济强，但一直都鸡血高额，提前透支了未来3年的房价预期，市场疲态初现，市场观望情绪极其严重，需要等供需结构改善，才能为下一波行情积蓄能量。
在凉凉的长三角，苏州为什么能上演逆势上涨？现在的苏州值不值得去追一波行情？
我们今天就来谈谈这个话题。
通过种种的市场表现，我们有理由相信，现在的苏州，正在酝酿一个全国楼市下跌，唯苏州上涨的特立独行结构性行情，而且苏州今天特立独行的逆势上涨，早在2年前就埋下了根。
苏州工业园区
首先我们来分析为什么苏州在本轮行情中又翘了一次尾巴呢？
因为苏州被压抑得实在是太久太久了！
1.房价被限价压抑太久了！
其实，苏州一直都是长三角限价最严格的城市。
苏州金鸡湖
在2017年下半年，苏州优质项目价格基本是2.2万/ 。当时，大胡子李俊怀老师每星期都会做一次【大咖问答】，来回答学员的问题，当时李老师就多次在回答苏州学员问题时指出：2.2万/ ，精装交付，而城市土拍楼面价全面突破2万，而这个城市的经济、民富、城建都决定了这个城市会有极强的补涨需要，未来的空间至少是均价3.5万/ ，建议有苏州房票的学员去抢这个城市限价的红利。如果是有改善升级的需要，一定是买这个城市最核心、城市规划和配套最好的板块、限价最严格、与新加坡合作建设的――金鸡湖园区。
这个城市有强烈补涨的需要，而作为最优质的板块在大盘上涨时一定是上涨得最多的。
因为苏州的限价是按照地价+建筑成本+开发商利润去制定的，这就导致了同一条路，同一片区，仅仅是一路之隔，可能是因为地价不同，定位差不多的的两个项目，一个卖2.8万/ ，一个卖3万/ 。其中，显然有极大套利空间。
限价规定：一个项目1年内涨价不得超过12%。所以苏州可以说是本轮房价上涨之下，长三角乃至中国唯一一个被限价压制，而房价上涨红利尚未完全释放的城市。
在严厉调控和打压之下，2017年-2018年两年里，苏州的房价被长期摁在一个无比稳定和平衡的狭小空间之中，在这小小的空间中，苏州这座城市本身强大的基本面和局部因素的扭曲导致市场在不断为上涨积累动能和能量。
而现在随着全国一盘棋，市场遇冷，政策对限价的打压开始有所放松，而且随着高价地块入市，苏州房价也随着水涨船高，正式进入补涨行情。
这个城市有着最好地段、最好学区、最好景观、最好配套的区域，整个城市最值得骄傲的区域――金鸡湖园区，终于不负苏州人民的房价预期，房价一口气噌噌噌跑上4万+。
2.供需被压抑太久了！
来看看苏州市场近期的惊喜表现：
9月19日晚，建发独墅湾278套房源，客户共约550组，去化347套
9月21日晚，路劲大湖世纪首开278套房源，客户共约250组，去化210套
其中最火的要数，10月21日园区三盘唐宁府、苏州中心9号（俗称“大裤衩”）、白塘壹号齐领预售，苏州土豪倾巢出动！买到就赚100万？园区排队认筹刷爆苏州朋友圈！
10月21日，苏州金鸡湖东区，1号线钟南街站地铁房唐宁府排起长队到地下车库，208套房源，8秒抢光！
唐宁府排队都排到了地下车库
10月21日，苏州园区核心地段的项目――苏州中心9号（“大裤衩”），摇号预约金30万元/套，在认筹刷卡的购房者排起长队。
购房者排长队交资料认筹
10月21日，苏州园区坐拥白塘生态植物园稀缺景观的顶豪项目――白塘壹号验资。首套首贷，办理150万存单；首套有贷款记录，已结清，办理250万元存单；第二套，办理400万元存单；第三套，办理500万元存单。开盘前几天，到苏州各大银行拉征信的购房者打征信的人山人海。
2018年，疯狂的杭州排长队摇号验资抢房历历在目，而这一幕，在全国楼市遇冷，连网红炸子鸡杭州都凉凉的情况下，竟然在金鸡湖畔再次上演！
当全国其他城市都在回调；市场遇冷，刚需改善投资观望；项目降价，拉横幅维权打砸售楼部…苏州老百姓(603883,股吧)的房价预期竟然是：苏州要逆势上涨！
因为限价导致的价差！因为苏州园区没有住宅供地了！买到就是赚到园区绝版豪宅！现在是4万+，以后是5万+、6万+、7万+、8万+…
说来说去，还是因为苏州供需紧张的大势，连续8个月的住宅极低供应之后，苏州终于进入集中推货期，长期被压抑的需求终于得到了释放，房价逆势上涨！
而且支撑苏州人民最强大的预期除了供需大势导致的结构性行情，最关键还是苏州的经济和房价之间存在着巨大的溢价空间。
其实无论再怎么冷的市场行情，总有城市会脱颖而出，制造短期的结构性行情。
而在楼市下行之下，最关键还是得看城市的经济，看房价预期。
长三角第一梯队城市2017年的GDP全国排名：
上海30133亿（No.1）
苏州17000亿（No.7）
杭州12556亿（No.10）
南京11715亿（No.11）
目前，
苏州全市均价18498元/
相比南京全市均价24629元/
杭州全市均价27935元/
上海全市均价60056元/
苏州的房价，配不上她的经济！
例如现在苏州顶豪项目――白塘一号，现4万以后是不是有可能上8万+？缩小与上海、南京、杭州顶豪的价差！
苏州经济强劲，房价合理，整个城市都充满活力，甚至可以说是中国城市内生性规划发展的范本。
这一刻的苏州，尚有余热，值不值得去追？我的建议是：苏州确实好，但如果你以前没买，这一刻，也没有必要去追末端行情了。
除非你是苏州本地人，做好了长期持有苏州的准备，否则，4万+，你完全可以有更好的城市选择，加点预算，例如建仓深圳（楼盘）！
本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
