文 恒大研究院 夏磊
当下，作为一种更有弹性、更响应政策号召的方式，租房住正成为越来越多人的选择。
各个群体对租赁需求各不相同。高收入群体，虽具备买房实力，由于换工作，或是子女上学，都需要就近租房。中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，基数和增量最大。有住房困难的低收入群体，亟需最基本的住房保障。
这三类群体，有一个共同的诉求，就是租期稳定、租金合理。
房价是经济问题，房租是社会问题。房价上涨影响经济稳定，而房租上涨在悄无声息间，损害着人们的生活品质、消费意愿，给一个城市的竞争力埋下了隐患。房租上涨比房价更可怕。
北京房租为何上涨？表面上看，是供给减少，有安全隐患的简易房被拆掉、禁止群租；需求却增加了，每年北京（楼盘）新增就业群体要租房，大批带着“北京梦”的年轻人来到这个城市。供需缺口导致房租上涨，是简明的经济学逻辑。
不过这次房租上涨，还有不同。
在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。当前，很多长租公寓运营，都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占市场。某公寓创始人曾表示，公司即将完成新一轮融资，而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张，甚至不计成本。如此激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。
而这，就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。
“一旦资本选定了谁，往后只会在其上不断加注，后来者是没有活路的，怎么都融不到钱。”一位创始者曾如此感慨。“烧钱”烧出了行业壁垒，烧出了行业定价权，资金实力不够雄厚的公司要么无法入场，要么最终只能旁观。
与争抢房源、房租上涨相伴而生的，是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源，底租可能过高，面粉与面包价格形成倒挂。在巨大的房源竞争压力下，甚至可能有的运营机构，前期尽调准备不完善，长期租赁下有产权瑕疵的房子，在投入运营之后，面临产权变更、租约更改的情况，给租户的利益造成极大损失。从外部性上看，一家机构的经营风险也会传染给竞争对手，将自身的运营风险传染给同业机构。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本，构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，不仅要防止炒房子，更要避免炒房租。租赁市场的规范需要法律、制度规范，更需要监管的强介入，对资本要有约束，政策的导向是民生。而不是在资本的丛林中，资本为王，市场在公共产品供给领域有时是失灵的。
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