“商铺使用面积缩水20%，店里还有1根承重柱、2条排水管，这样的铺面怎么让人做生意？”
日前，冯女士向温都新闻热线88868886（微信公众号：wd88868886）反映，港龙商业广场的开发商不但拒绝退房、整改，还将她告上法庭。
温州港龙置业有限公司（下称港龙置业）方面接受温都记者采访时回应，承重柱等情况事先已告知客户，而冯女士至今未缴纳商铺尾款构成违约。
1月份，港龙置业将冯女士告上法庭，冯女士随后反诉。瓯海区人民法院已两度开庭，目前尚未作出判决。
《温州都市报》2019年6月11日第4版
冯女士：给我的和承诺的完全不一样
港龙商业广场位于瓯海区宁波路，毗邻铁路温州南站，是一个主营鞋服集散的大型商贸综合体。项目于2013年底开工，2017年10月开业。虽然开业已近两年，但冯女士购买的店铺仍然处于空置状态，她认为开发商对此负主要责任。
2016年2月，冯女士在接到港龙商业广场的推销电话后，到了售楼处。冯女士说，在现场，销售人员向她推荐了位于B区二楼的128号商铺。该商铺建筑面积29.47平方米，除去公摊后的套内建筑面积是14.48平方米，总价72万余元。图纸显示，商铺位于自动扶梯口不远处的拐角，两面均朝通道。
“销售跟我说，这个商铺在电梯口，而且两面开门，是黄金地段。”冯女士说，之后，她付了定金签约，先后付了37万余元，剩余35万元准备通过银行按揭。签约后，冯女士根据房开的要求和温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司签了为期10年的《委托经营管理合同》。
然而，银行按揭迟迟未能办理完成。到了2017年10月，项目建设基本完成，冯女士在开业前第一次来到自己的商铺实地查看。
“一进门就看到了一根巨大的水泥柱和两根排水管立在店里，就在门口进去一点的地方，开门也只剩单侧了。”冯女士说，之前销售人员从没有告诉过她，店里还有这些障碍物，“总共才10多平方米的小门面，被这些东西一挡，实用性大打折扣。”冯女士称，她找到房开要求解决问题，却一直被推诿，迟迟无人处理。
之后，冯女士赶到银行撤回了办理按揭的申请材料，“给我的东西和承诺的完全不一样，我担心他们收到全款后更不会理我了。”
走访：一进门就是承重柱、排水管
承重柱、排水管等问题还没解决，冯女士又发现店铺面积有缩水嫌疑。
去年初，她向瓯海区人民法院起诉港龙置业。在法院建议下，冯女士撤回诉讼选择调解，最终调解未果。
就在冯女士准备再度通过诉讼途径解决问题时，港龙置业于今年初起诉了冯女士，要求她支付35万元尾款及违约金10万余元。
冯女士随即发起反诉，要求解除买卖合同，并要求房开退回首付款，支付违约金。
瓯海区人民法院已经两次开庭审理，目前尚未作出判决。
近日，记者前往港龙商业广场，实地查看冯女士所购的店铺。尽管该市场开业已近两年，但当日里面的顾客寥寥无几，多数店铺关着门。冯女士所购店铺在B区二层，不少店铺在招租中。
冯女士所购店铺位于走廊拐角处，一进门就是一根四方形的承重柱，柱子边长约80厘米，距离店门有1米多远。承重柱前面还有两根碗口粗的排水管，从天花板贯穿至地面。冯女士再次强调，当初置业时，销售人员没有对她提及这些不利因素。
5月初，冯女士委托具有甲级测绘资质的第三方机构对店面的实际使用面积进行测量。
测绘报告显示，店面套内面积为12.50平方米，扣除承重柱等部位后的实际使用面积为11.56平方米。
“承重柱是不算套内面积的，即便加上承重柱，和合同里约定的套内面积14.48平方米，也缺了2平方米。”冯女士说，若按实际使用面积计算，缩水更是约3平方米，高达20%。商铺买卖合同第六条中约定：产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时，受买人有权退房。“实际上的差异远远大于3%，对商铺的实用性造成巨大的影响，我认为房开已经严重违约了。”冯女士表示，她目前的诉求就是要求房开尽快履行退房义务，退回37万余元的首付款并支付相应的利息损失。
港龙置业：商铺不存在问题
针对冯女士提出的问题，港龙置业营销部负责人陈龙龙代表房开一一予以否认。
他说，商铺本身不存在问题，冯女士没有履行贷款义务，构成违约，“双方的合同纠纷目前已经进入司法程序，法院会给出公正的结论。”
疑问一：商铺实际面积缩水？
陈龙龙说，商场于2017年6月取得竣工验收备案，同时有了测绘成果报告，产权证也是据此登记的，和商品房买卖合同约定的面积一致。
冯女士在购房之初除了签订《商品房买卖合同》外，还签了《委托经营管理合同》，该合同第5条第3款中约定：“受托方可以对该房屋重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将房屋与其他房屋之间任何方式的贯通、改建，无须另行通知业主取得业主的同意。”
“依据合同，只要不影响安全，运营公司有权根据运营需要对店面重新布局。”陈龙龙说，冯女士看到的实际面积是重新布局后的，和商品房买卖合同中有出入很正常，“等10年委托管理期限结束后，我们自然会按照房产证的图纸恢复原状。”
疑问二：商铺内的承重柱事先告知过吗？
冯女士提供的买卖合同内附的图纸标注了铺面的方位、面积等信息，但没有显示存在承重柱。
陈龙龙将记者带到项目销售处，在现场的挂墙图纸上，该商铺入口处用黑色方块标注出了承重柱的位置。
“承重柱的问题，我们一开始就说得很清楚了，包括图纸上也是明明白白地显示了。”陈龙龙说，销售处的这幅图纸挂出来已经有四五年了，一直是公开可见的。
冯女士坚称，销售人员从未提及，买卖合同中也没有任何一处显示有承重柱，她认为是被房开欺骗了。
疑问三：10年委托期内投资者收益如何保障？
房开以《委托经营管理合同》等为依据，否认商铺存在问题。冯女士则担心损失：“同样的面积，谁会选择租这样的铺面？”
陈龙龙说，《委托经营管理合同》第3条第2款约定：“委托期内，从开业之日起算第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方（业主方）所有，其余10%则作为委托佣金归乙方（管理方）所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。”
“也就是说，前两年客户是没有收益的，接下来的8年根据实际收到的租金，客户和我们九一开分成。”陈龙龙说。
现实问题是，冯女士的商铺确实存在多项不利因素，委托管理期间若一直无人承租怎么办？
陈龙龙说：“如果实际收入是1000元，客户可以拿到900元，如果租金收入是0，客户实际收入当然是0。”
“整个项目的土地使用年限只剩下35年了，在这里可能就白白耗费10年。”冯女士这样说。
冯女士的问题究竟能否解决，法院将如何裁定，温都将继续予以关注。
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中国裁判文书网、温州市网络问政等平台显示，港龙商业广场近年来因商铺合同纠纷、面积缩水、招商情况不佳等原因遭遇大量诉讼或投诉。
