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业内人士揭秘开发商赚钱“潜规则”

时间:2018-05-18 16:19:26  来源:中国江西网  作者:郑周浏览:  评论:  条  加入收藏

“11039元/拿下住宅地,房价却被限12500元/。”近日,一则“楼面价逼近限售价”的新闻在南昌引发业内外关注。中国江西网财经记者注意到,南昌中心城区可供应的地块已屈指可数,尽管拿地成本高,限价让开发商拿地几乎无利润可言,但仍有不少开发商都忙于储备土地,甚至不惜抱团“房企”四处求地。

供地量减少 二三十地产商抢拍一块地

5月11日,西湖区朝阳地块DAAJ2018009和青山湖西岸地块DAAJ2018008经历4个小时酣战,终有所属,地块面积分别为25.133亩、33.294亩,总价约5.41亿元、 5.39亿元,楼面价分别为11038.6元/和10756.3元/,销售上限价格为12500元/、14300元/。

南昌某知名地产中介小朱告诉记者,此次参加土地竞拍的地产商有23家,一共经历482轮的竞价。

记者了解到,南昌市的土地热拍情况从2016年延续至今年,虽然条件设置得较为严格,但土拍市场却未曾降温。“西湖区年度商品房住宅土地供应量仅75亩,除去西湖袜厂23.38亩土地及5月11日拍出的33.294亩土地,今年西湖区几乎已经没有宅地可以出让了,市区其他区域也有类似情况。”谈起南昌的可开发用地,一名资深房产人士王先生告诉记者。

拿地成本高 房企陷入进退两难境地

据南昌多名房地产中介透露,目前每逢土地拍卖都会吸引十几二十家开发企业参与,“现在土地这么稀缺,大家都想拿地,市场竞争激烈自然会助推地价,这时候有实力的大房企往往胜出,实力不够的只能选择退下,以后大房企只会越来越强,小房企生存空间会越来越小。”

除“僧多肉少”的土地稀缺性外,价格高昂也是房企特别是小型房企难以拿下地块的原因之一,“拿地成本太高,现在很多房企都处于观望状态,拿地相比以前更为谨慎。”

南昌某知名地产营销总监陈先生(化名)告诉记者,以一幅30亩的地块来计算,以总价5亿元完成转让,折合地价约为1600万元/亩,折合楼面价1.1万元/。“但实际上接手者付出的成本远不止这些,土地转让还涉及税费等,此外接手者还要缴纳一笔数额不小的竞买保证金。”

按照如今土地增值税的计算,当前我国的土地增值税实行四级超率累进税率,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。此外,记者从拍卖公告上了解到,以上述DAAJ2018008地块、DABJ2018009这两块地为例,转让者须分别支付竞买保证金1.90亿元、1.53亿元。

“除地价外,还涉及建设成本、财税管理费用、企业所得税、后期清算成本等因素,所以房企在前期要考虑的东西非常多。拿下地块建项目、拓展市场、打响品牌,却很可能会面临利润低甚至亏本的风险,不拿地则间接选择了死亡。”5月15日,南昌一名不愿具名的房地产从业人士说。

规避限价令 开发商出招减少损失

用逼近限价的楼面价来拍下这宗地,还有利润可挣吗?“按照朝阳新城限价情况来计算,1.1万元/平方米的地价已几乎无利润可言。用接近限价的楼面价来拍下该宗地,意味开发商着对朝阳板块有着很强的信心。”15日,南昌一名不愿具名的房地产从业者表示。

5月17日,记者联系上拿下一地块的开发商,其相关工作人员说:“由于这块地才刚拿下来,对项目产品的定位、规划、业态、布局都还没定下来,所以目前还不便透露太多信息。”

“按照限价要求的话,毛坯部分利润的确很低,现在材料、人工都在涨,建安成本大约3000元/左右,还有后期的管理、宣传、清算等各项费用,成本价或超出限价范围。”南昌某知名房地产企业工作人员邹先生透露。

拿地成本高企不下,开发商只得通过多种渠道,规避调控减少损失。据邹先生介绍,开发商主要会采取以下几种办法应对:“依靠装修合同加价,这是开发商惯用的手法之一,还有些企业会要求一次性交齐装修款。以某知名地产企业为例,假设毛坯房价格100万元,装修价格30万元,则要求购房者在缴纳首付时一次性交齐60万元;有些开发商会捆绑车位销售,这也近乎成为公开的‘潜规则’;有些则会进行精装修再升级,以打造高端住宅项目的名义,拉高起始价;还有些会采用悬殊的差价,拉低整体房源均价,规避限价令。”

中国江西网记者郑周/文

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