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  • 楼市向上?还是向下?看2019年大庆楼市走势

    时间:2019-02-21 09:27:50  来源:  作者:

    东北网2月21日讯 在经历了去年商品住房销量降幅持续收窄、价格基本稳定、二手住房交易持续活跃的发展态势后,今年大庆楼市如何发展?将出现哪些新常态?

    大庆楼市向上?向下?

    2018年,中国楼市是波澜壮阔的。

    决策层多次重申“房住不炒”的定位,各线城市调控政策持续高压,限购、限贷、限价、限首这套“四限组合拳”易紧难松,不断升级,让2018年成为了“史上最严调控年”。

    在经历了2018年商品住房销量降幅持续收窄、价格基本稳定、二手住房交易持续活跃的发展态势后,2019年大庆楼市走向如何?房价是涨还是跌?楼市将出现哪些新常态?什么样的房子最受欢迎?哪个时间节点入市最适宜?就此,记者进行了深入采访。

    大庆楼市有点儿“冷”,商品房、二手房成交面积下降6.9%

    2018年6月,王玉超卖了自己在湖滨教师花园的住房,又在同一小区,购买了另外一套。

    为什么这么折腾了一下?原来,王玉超以前的房子是一楼,面积87平方米,是一套两居室。

    可是孩子马上要上幼儿园了,岳母准备过来照顾,住在哪里成了问题。思来想去,王玉超卖掉了两居室,在同一个小区购买了一套三居室。在2018年,有不少人为改善生活换了大房子,也有一些人,为了孩子能进好学校,购买了学区房。

    2018年的统计数据显示,全市(含四县)新建商品房批准预售面积187.8万,同比增长36.6%。其中:商品住房批准预售面积174.1万、15112套,同比分别增长111.9%、98.9%。市区新建商品房批准预售面积153.4万,同比增长25.5%。其中:商品住房批准预售面积145.2万、12163套,同比分别增长99.6%、83.4%。

    全市(含四县)商品房、二手房共成交501.2万,同比下降6.9%。其中:商品房销售155.2万,同比下降24.2%;商品住房成交均价4684元/,同比下降1.2%。二手房成交345.9万,同比增长3.7%。市区商品房、二手房共成交413.4万、48397套,同比分别增长-7.5%、-5.9%。其中:商品房销售103.8万,同比下降27.6%。商品住房成交均价5274元/,同比上涨7.3%。二手房成交309.6万、38426套,同比分别增长2%、2.3%。

    市区商品房库存面积415.25万,较2017年底上升45.7万。其中:商品住房库存面积216.6万、19145套,较2017年底上升52.2万、增加3773套,去化周期为29.09个月,处于国家规定合理区间。

    二手房市场两极分化,“三好房子”从来不缺客户

    当张昊在为自己的新房徘徊在各个楼盘售楼部时,美娜已经在东风新村四区选中了一套80平方米的住房。

    “买这套房子,纯粹是为了给孩子上学用。2012年买首套房时知道这个小区不是学区房,但当时并没有在意,因为孩子的户口跟着姥姥,姥姥的房子是学区房。后来教育部门出台了‘新生入学严格按照房屋所有权证和户口簿实行划片管理’的新规,孩子要想上重点学校,只能再买一套学区房了。”美娜说。

    大庆融客通房地产经纪公司房产经纪人周林从事地产行业已经有20年了,他经历过大庆楼市的火爆,也经历过楼市的“冰点”。

    他告诉记者,无论什么时候,“三好房子”从不缺客户。“一好”是学区房,大庆现行的入学政策是义务教育学校实行免试、就近入学,很多家长为了让孩子享受优质的教育资源,纷纷购买学区房。“二好”是地段好。地段好的房子,同样不缺客户。“三好”是户型好。与以往追求面积大不同,如今100平方米左右的户型最受市场欢迎,满足了刚需一族“面积不要太大,最好三室”的需求。

    大庆市佰顺鸿居房地产经纪有限公司董事长安然告诉记者,目前大庆买房子主要有四类人群:一类是中年人,换大房子,属于改善型,这类人群买房子非常谨慎理性;一类是年轻人,成家置业,属于刚需型,这类人群买房子基本都要求一步到位;一类是老年人,换房子是为了离子女更近些,这类人群的换房目标主要是以子女住房小区为主;一类是外地人,在大庆打拼多年小有积蓄,就购买一些老区的房子安定下来,也属于刚需型。这四类购房者支撑着大庆的二手房市场。

    “四类置业者也让今年的大庆二手房市场出现了两极分化:中心地段、物业好、环境好、购物方便的房子,好成交。而偏远地区,房龄又偏大的小区,因为购买人群有限,成交难,房子也根本卖不上价。”安然说。

    大庆盛世龙鼎房地产经纪有限公司总经理高培英则表示,随着二胎政策的放开,140平方米以上的大户型将成新需求。

    楼市逐渐回归理性,房地产行业更多体现为“去投资化”

    对购房者来说,闭着眼买房都能赚钱的时代过去了;对开发商来说,只要开盘就能被抢光的时代也过去了。

    2016年开始,大庆楼市逐渐回归理性,楼市开始吻别“黄金时代”,房地产行业正式告别快速增长、高额利润的通道,渐入“白银时代”。

    从历史发展的轨迹看,大庆房地产行业真正起步是在1998年,发展至今正好经过了20个年头。这20年来,经历了多次低谷到上涨再到低谷再到上涨的变迁,大庆房地产市场逐渐成熟。

    “1998年-2001年,大庆房屋价格为800-1200元/平方米。到了2003年,开始走向第一个小阳春,当时房价最高为1600元/平方米。2003年年末的时候,房价更是涨到了2000元/平方米。2003年-2006年,随着全国房地产行业进入低谷,大庆的房地产业进入了低谷期,但房价已经涨到了3500元/平方米。2009年,大庆房价达到了4000元/平方米。2011年,“5”字头房价开始出现。随后,“6”字头、“7”字头的房价接踵而至。终于,在2013年,大庆楼市创下了每6分钟就成交一套的火爆记录。从2014年开始,楼市开始急刹车,无论是成交量还是成交面积双双下降。房价虽说波动不大,但销售速度明显放慢。这种状态,一直延续到了2018年。”从业20年,周林对大庆楼市走势,了然于心。

    “在房住不炒的基本认知下,加之租赁市场的发展,楼市总体降温,回归理性的势头彻底形成。”高培英表示。在她看来,“白银时代”是一个更加讲究专业、更加专注产品、更加关注品牌的时代。地产行业的黄金十年,更多的时候更像是虚拟经济,资金密集,热钱流入,房地产市场过度繁荣,失去了房地产市场本是实体经济的属性。而进入“白银时代”,房地产行业的实体经济属性开始回归。未来,房地产行业的利润虽然不像原来那么高了,但依然是一个不错的行业。

    “在新常态之下,市场环境发生了变化,这个时候就要求我们每个人都要调整。就楼市而言,精益化是未来房企发展方向,房地产行业将会更加健康,更加合理。”大庆师范学院经济管理学院讲师王植荔表示。

    “白银也是贵金属。所谓的‘白银’,不仅仅是成色的变化,房地产行业的使用功能也发生了变化,房企的转型是必然的。未来,房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体,不再单纯地体现为投资属性,更多地表现为去投资化。”东北石油大学经济管理学院教授赵俊平认为。

    今年大庆楼市“稳”字当头,未来可期

    楼市、房价是人们永远谈不完的话题,无论涨跌,都会牵动无数人的心。

    每年的楼市走向,各地都会以中央精神为基准,因城施策。可以说,风往哪儿吹,市场就往哪儿走。

    随着稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”被列入住建部2019年十项重点任务之首,其重要性不言自明。对于房地产市场来说,稳定压倒一切。但需要指出的是,稳定其实是双向调节,大涨不是稳定,暴跌也不是稳定。

    那么,2019年,大庆的房价又会走出一波怎样的行情呢?

    黑龙江八一农垦大学教授、战略管理专家韩光鹤认为,主流仍是稳字当头,房价稳中有降或小幅波动,不会大涨也不会大跌。“2019年的楼市在很大程度上应该是一条水平直线,无论是向上还是向下,空间都是非常有限的。”

    在韩光鹤看来,大庆房价将两极分化,一部分学区房、好地段房的房价会持续坚挺,一部分偏远地区房价则会下调,整体房价应该与2018年持平。

    对刚需一族来说,房子终归是要买的。那么,什么时候买房合适呢?

    “对于准购房者来说,买房大可不必关心房价走势,只要自己有需求就可以买房。一方面房价是涨是跌谁也说不准,一方面,刚需买房更多是自住,只要价格、配套、户型各方面都基本满足就可以。”周林说。

    “当然,买房也不能盲目,尤其对刚需一族,要对自己有清晰的认识,如付款能力、还贷压力以及未来5-10年家庭收入预期和未来家庭人员变化等。另外,在目前信贷环境下,贷款成本逐渐提高,不宜过度透支以求一步到位。最后,同一价格下,三居比两居好,房龄控制在20年以内,给未来换房下家留出贷款年限,不一定非要追求新房准新房,但一些朝向不好,户型不规则的房源不建议考虑。”高培英认为。

    “从长期看,我还是看好大庆楼市的,大庆有蓝天、有碧水、有温泉、有湿地,自然环境优美。随着经济的持续发展,大庆城市建设和社会治理也取得了长足进步,正在成为城乡居民认同感、自豪感、获得感不断提升的幸福城市。所以,大庆楼市未来可期。”赵俊平表示。

    大庆日报记者戴小民

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