惠州二手房交易议价空间加大，交易量上升，中介也忙碌了一些。南方日报记者 王昌辉 摄
跟随新房市场的下行，惠州二手房动态交易市场也出现明显的下行势头。“以前是很多客户在等着，房源难找，现在放盘的业主多了却没了客户。”多家中介机构门店负责人在记者走访时均如是表示。
多家银行针对二手房源停贷、贷款利率上浮50%……关于二手房市场的下行行情理由足够充分，然而这一看法随着一份交易统计数据的发布被推翻。近日，惠州市房管局发布了全市11月二手房交易数据，单月销售面积46.08万平方米环比增48.9%。
惠州二手房市场出现了逆势上涨的行情。行业相关专家对此就认为，市场大环境的下行起了作用，前期坚定不议价的放盘业主开始松动，溢价空间不断增大。另一方面也助推二手房市场高溢价局面得到反转，市场价格回落切实满足刚需客户的置业安居需求。
然而，究竟是什么原因导致惠州二手房市场逆势上行？
1 市场动态
放盘房源价格下降仍无人问津
经历过调控初期的暖势，在当前调控满两周年阶段，惠州房地产市场调控边际效应不断出现，市场下行势头明显。记者近期走访多个在售楼盘都得到“房子不再好卖”的反馈。
具体到更加敏感的二手房交易市场，过去两年时间里不断出现的“客户好找，房源难寻”的局面反转，多家中介机构都有多套高性价比放盘房源积压在手上。
在惠城东平的中介门店家顺地产经纪人小徐介绍，门店在东湖花园四区和六区都有业主放盘，价格相对上半年已经足够优惠了。其中有一套三楼的83平方米的两房户型房源，报价102万元，但实际底价则在92万―95万元左右，几个月前卖过同样的户型楼层还高一点（4楼），105万元成交的。
金耀园的业主胡先生因为准备换房，先出售一套房源，房源面积95平方米，最开始的放盘价格125万元，现在降至110万元。“之前有个客户很中意房子，希望112万元成交没有同意，中介也说最低115万元肯定卖出去，现在看房的人都变少了。”胡先生直言现在后悔也来不及了。
“受到市场大环境的影响是肯定的，新房市场也在下行，推售的房源不断增多，购买二手房的客户自然就少了。”面对市场的变化，家顺地产负责人徐伟林介绍，不管是新房还是二手房，都是一种市场供给，现在外地客退潮了，新房供应量也在增加，整个市场的供需环境的变化自然就对于二手房的交易带来影响。
惠州市中介行业协会监测的动态信息就显示，跟随市场的转变，惠州也出现了部分中介门店的撤场。“之前暖市环境下一窝蜂涌入行业的局面不再出现，部分竞争力有限、服务水平不高的中介门店遭到淘汰。”该协会副会长、鸿祺房产李挺斌就认为，中介行业的发展并非只是依靠市场，而是依靠服务和运营体系的，市场一发生变化，那些不规范、竞争力弱的机构自然会被淘汰。
“就惠州而言，市场容量就那么大，留下来的肯定是有沉淀的企业。”李挺斌说。
2 销售表现
全市11月二手房交易3932套环比增35%
结合动态市场，多位受访的中介机构门店负责人均表示看房客户数量下滑严重。位于麦地的润地房产门店经纪人严志威则认为卖房客户更加集中和更加精准。
“在此前带客看房时候客户看很多房也很难达成成交，到处看和到处比价，最后成交了也经常是在别的中介交易的，但是现在的客户一般都是看好房源，谈好价格之后成交率要高很多。”严志威介绍，以前更多的是做一个量和一个概率，现在则是做质。
鸿祺房产一位经纪人则以门店近期销售的一套南翠花园105平方米房源为例，最开始业主放盘120万元总价，最后有客户以110万元的价格一次性付款买走了。他介绍，现在的信贷环境对于二手房市场来说是很残酷的，很多业主也愿意降价实现资金快速回款。
近日，惠州市房管局房产信息中心公布了11月份全市二手房交易统计数据，据该数据显示，全市当月销售二手房源3932套环比增35%，销售面积46.08万平方米环比增48.9%。
结合前期的数据统计可看到，在过去3个月（9月、10月和11月），全市二手房源交易数量分别为3687套、2914套和3932套，总计达到10533套规模。而在去年暖市同期的交易则分别为4692套、3303套和3953套，共计11948套，同比月均减少350套左右。
在采访中，惠州二手房交易市场资深人士、同协房产总经理李雁豪结合公司办理售后业务的情况介绍，根据中介机构递交过来的售后件信息可以发现一次性付款客户的比例明显上升，且交易价格会明显比同类型房源价格低出很多。
3 行业环境
信贷持续收紧将抑制行业的长效发展
“现在很多客户宁愿多借点钱选择一次性付款也不愿意去贷款。”李雁豪介绍，一方面银行贷款对于二手房市场条件较为苛刻、等待时间长，且部分银行停贷；另一方面，贷款的利率上浮标准也非常高，普遍都是在基准利率基础上上浮40%―50%左右水平。
位于古塘坳区域的熙龙小镇，一套82平方米三房户型房源前段时间被售出，总价90万元，客户一次性付款。中介门店负责人介绍，业主放盘就是按照两个价格，按揭贷款的房价为102万元，一次性付款则为92万元，最后反复沟通以90万元总价成交。
“客户一方面确实是受制于贷款环境，长期还款压力过大，另一方面则还是优惠幅度，买卖双方有足够的议价的空间。”该中介门店负责人指出。
具体到信贷环境的形势，记者通过走访多家在惠银行发现，以往每逢新年年初额度逐步松绑放开的局面不一定会出现。多个银行客户经理均表示，元旦过后放开的可能性不大，银行内部暂时也没有任何放松的迹象。
在利率方面则仍然保持高位上浮的表现，首套房贷方面，中国银行、兴业银行、平安银行、光大银行、农业银行的首套房贷利率上浮幅度30%―40%，邮政储蓄银行首套上浮45%，华润银行首套上浮区间在45%―50%。二套房利率则均保持在35%―50%之间。
在二手房交易方面，办理二手房交易售后的同协房产按揭部负责人直言，与此前的局面类似，国有四大行基本不再收件，客户送件基本都是选择光大银行、兴业银行、浦发银行等商业银行。“尽管这几家银行都还能够收件，但具体的放款周期也是难以保障的。”
李雁豪认为，信贷环境的持续紧收和停贷，对于二手房市场的发展是很大的压力。他介绍，尽管部分刚需客通过其他途径能够选择一次性支付获得业主一定幅度的低价优惠，但对更多的刚需客来说则意味着挤压出市场，而且市场潜在的客户也很容易遭到透支，后续市场的长效发展乏力。
4 市场发展
一二手房价倒挂现象回落
对比前期市场，记者注意到，当前惠州二手房市场价格回落明显。相对于同区域的新房楼盘价差优势变得不断明显。
以东江新城片区为例，在上半年市场，区域放盘的多套二手房源价格普遍达到1.3万―1.5万元/平方米左右。在彼时的走访中，方正地产总经理郑臣钏就认为价格有虚高倾向。他指出，该区域同期的新房价格普遍在1.1万―1.2万元/平方米，二手房的过度高价实际上已经出现了一二手房价倒挂的局面。
聚焦当前市场，据家顺地产挂出的水岸城房源显示，88平方米简装房源110万元，164平方米面江户型198万元……基本与当前新房价格保持一致。在老城区，TCL嘉园、翠园、金耀园等多个10年楼龄左右的老社区交易价格也出现回落，从上半年的1.3万元/平方米左右的单价水平回落至1.1万元/平方米的水平。
“不同于新房市场价格监制，以及开发企业的申报等流程，二手房源的价格是真实市场供需的体现。”李挺斌介绍，如果这套房源的价格放盘太高，没有客户购买，业主自然就会适时降价以达成交易。他直言，二手房价实际上就是买卖双方协商议价结果的直接体现。
郑臣钏则认为，二手房市场无论如何变化，最终的基础始终会回归到市场价值和比较优势。一方面是对比新房拥有的地段、居住氛围成熟度、价差等优势，另一方面也是对比纵向市场，潜在的物业升值和发展前景优势等。“客户为什么选择购买二手房，无非是二手房与自身置业标准更加契合，或更能满足实际居住需求。”
“楼市调控边际效益的出现，市场下行对于真实价值的回归是好事。”郑臣钏介绍，长期的暖市实际上让很多放盘业主思想变得投机，市场供需的回归理性也能够让买卖双方变得理性。
李挺斌表示，对于刚性需求的购房市民来说，二手市场出现当前的价稳量稳局面是非常关键的。他介绍，不同于此前新房市场供不应求被挤压入二手房市场，当前的购房客户更多的是有着刚性的居住需求客户，卖家实现正常放盘定价对于这一部分支付能力有限的市民实现安居意义明显。
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二手房交易为何逆势上扬？
动态市场的反馈与及时的数据统计呈现相悖的局面，在市场销售面临着下行势头背景下，惠州11月份二手房交易规模逆市上升，针对这一市场表现局面，记者结合市场供需表现采访了多位二手房市场专家进行分析。
惠州市中介行业协会副会长、鸿祺房产总经理李挺斌：
二手房交易议价空间增大
近阶段，惠州二手房大幅降价却依然难以出手的相关网帖备受关注。李挺斌对此介绍，不同于新房市场交易主体是开发商，二手房买卖双方都是小业主，能否实现交易完全取决于双方的协商过程。
他介绍，在此前市场，因为新房市场供不应求，供需紧张，部分需求流入二手房市场。二手房的持有业主方的预期也因此被过度拉高，放盘价格常常会有过度溢价，甚至出现一二手房价格倒挂。
“现在随着市场供需反转，购房市民的选择面拓宽，对于选购二手房也更加谨慎，这也直接助推着放盘业主更加切合实际，跟随市场的真实价值而动。”李挺斌介绍，以在南翠花园、金耀园等社区由前期1.2万―1.3万元/平方米价格回落至当前1万―1.1万元/平方米的价格，以单套100平方米房源为例，降价幅度最高达到30万元左右。
方正地产总经理郑臣钏：
刚需购房客户加速入市
郑臣钏介绍，对于刚性的购房需求而言，能不能成交并不是取决于房源是否足够优质，而是取决于自身是否支付得起。跟随市场的下行行情，业主高溢价放盘的现象正在不断回落，市场价格更加贴近实际，选择入市的自住客户自然也将增多。
“对于新房市场来说，二手房源始终有着比较优势。”郑臣钏介绍，对于当前投资客逐渐退去，自住客户占据需求主导的市场，二手房源在区位、居住氛围方面，以及生活配套设施等方面都将有着优势，对于住房需求迫切的刚需客户而言无疑是个不错的选择。
郑臣钏还指出，在最基础的购房支出层面，尽管二手房交易面临着首付比例增加等问题，但对于支付能力有限的刚需客户来说，购房直接入住和免去装修的费用支出都将成为有力的吸引点，也能更有效地解决住房难题。
同协房产总经理李雁豪：
价差优势加速二手成交
针对当前二手房市场表现出来的行情，李雁豪认为，长期处在高位的市场出现阶段性的下行行情是好事，一二手房价倒挂等不合理现象也得到有效反转。就市场表现出来的发展形势，价差优势仍将成为二手房行业发展的利器。
对比市房管局发布的过去3个月的二手房交易数据，细分到区域市场，惠城仲恺环比和同比下降表现分别达到一成和三成，但在惠阳大亚湾市场则出现明显的涨幅行情。李雁豪指出，面对调控市场的深化，以及边际效益出现，市场下行发展，临深区域前期置业的投资客户出售变现较为明显。
据大亚湾一位中介门店负责人介绍，该门店前期都是专注于新房的联动业务，但是现在市场二手的空间变大，且客户更为精准。一方面房源小区更为成熟，另一方面对比1.5万元/平方米左右的新房价格，房源价差优势太过明显。
李雁豪指出，看回前几年，很多业主买入价格在4000元/平方米左右，对比现在的新房价格水平价差优势足够明显。面对市场的变化，前期投资客户选择抛售变现成为二手房市场逆势上扬的有力支撑。
