“谁也没想到，长租行业会以这种形式火爆起来。”谈起近日长租行业的风波，某房企高管李明（化名）20日对中国证券报记者表示。随着一线城市房租价格短期过快上涨等因素影响，长租行业再一次被推上舆论风口，也引来监管部门对于长租行业的首次约谈。8月17日，北京市住建委联合北京市级多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，对抢占房源、哄抬租金，以及扰乱市场等提出明确要求。
业内人士在接受中国证券报记者采访时表示，长租行业作为房地产行业适应新形势发展的必然方向，近年来备受资本青睐，一些房地产相关企业也将此作为转型的重要支点。但监管力度不足、行业自律缺位，以及缺乏稳定的盈利模式，是长租行业发展到现阶段的瓶颈所在。“房租价格不断推高是事实，但行业站上舆论风口也未必是坏事，可以让大家都来思考行业的发展方向。”李明表示，长租行业未来怎样做到“房租不炒”、“租有所居”，还需要各方共同出招。
亢进：资本助推之下
“细数一下，这两年进来的资金，来路相当丰富。”从事类REITs（房地产信托投资基金）发行业务的券商人士明涛（化名）对中国证券报记者表示。
2017年至今，明涛操刀多宗类REITs发行业务。“去年（2017年）主动来找我们咨询的企业就比较多。去年之前，基本上都是我们去主动宣介。”明涛说。
据中国证券报记者不完全统计，2017年10月首单长租类REITs产品发行以来，截至6月底，国内市场长租类REITs产品发行规模超过200亿元。
不仅是类REITs业务风生水起，银行贷款、创投资金也不吝额度投入这个行业。“去年年底，我们长租公寓项目谈了两家大型国有银行，都表示很支持，授信额度在几十个亿左右。”在谈到银行支持长租公寓项目的授信力度时，北京某房企人士表示。
近日，由中再资本与相关企业打造的，拟通过保险私募基金投资的长租住房项目，总投资额约80亿元，项目建成后可为南京提供超过4000余套租赁房源。
易居中国研究院研究总监严跃进表示，对于当前长租公寓项目来说，金融方面的支持力度明显加大，会引导一部分人积极进入。此次被约谈的蛋壳、自如、相寓等规模较大的分散式长租公寓品牌，无一不是资本催生的产物。
以蛋壳公寓为例，2017年6月，完成超亿元人民币的A+轮融资。今年2月，蛋壳宣布获得1亿美元B轮融资，高榕资本、华人文化产业基金等知名基金联合领投。今年6月，蛋壳已完成7000万美元B+轮融资。近日，蛋壳公寓发行分散式长租公寓租金收益权公募ABS在上交所挂牌，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年。
资本堆叠之下，势必造成行业竞争标的价格水涨船高。李明表示，相比于通过自建公寓、整体租赁筹集房源的集中式长租公寓，分散式长租公寓要面对众多的持有人，议价的市场化程度更高。“像自如这样的长租品牌，每一套房子都有不同的房东，房东可以选择租给任意一家长租品牌。而为了房源数量迅速扩大，扩张品牌影响力，在资本弹药充足的情况下，价格战自然不可避免。”李明分析。
显而易见的是，各家长租品牌都把持有的房源数量作为行业龙头的重要标尺。自如相关数据显示，2018年上半年，其管理的公寓已超过70万间。今年2月，蛋壳在北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京及广州等8个城市，管理房间规模近8万间。
8月19日，上述被北京市住建委约谈的长租品牌，亮出了存量房源储备。在北京市房地产中介协会的相关座谈会上，参会企业明确承诺，不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场，总计约12.57万套（间）。
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