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2017年“租赁”成为焦点。从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策，今年可谓是租赁的“红利年”。
实际上，我国现阶段租赁市场份额比较小，这也意味着未来潜在市场巨大。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，一般的发达国家租购比例为3:7或4:6，由于我国一开始是以售为主，造成租赁市场和销售市场的比例不协调。
在“租购并举”政策的引导之下，长租公寓的出现正在补位租赁需求比例。国家政策方面顶层设计已搭建完备，租赁市场迎来多方资本入局。
龙湖集团作为首家将长租公寓业务定位于主航道业务的开发商企业，积极响应国家租售并举政策的同时，布局楼市下半场。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务，预计2017年底前开业1.5万间，中期计划开业5万间，三年内力争进入行业前三，实现20亿元营收的目标。
租赁政策护航
事实上，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”长效机制正在形成，从“重购轻租”到“租购并举”意味着住房制度正迎来根本性转变，“租售并举”俨然已成为楼市调控的主基调。
去年6月，从国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》开始，全面部署加快培育和发展住房租赁市场的步伐越走越快。
直到今年7月，九部委确定首批12个重点城市开展住房租赁试点，“租赁之火”迅速蔓延。目前，除了试点城市以外，各地纷纷落地住房租赁政策。
其中，10月全国共有25个城市发布有关房地产调控政策34次，其中鼓励租赁相关政策有近20次。根据中原地产研究中心统计数据显示，截至10月30日，全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策。
从政策内容来看全方位规范租赁市场，其中，广州（楼盘）首次明确租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米，并严禁群租房；规定单套住房改造不得加建厨房和卫生间，禁止“房中房”；严禁单位宿舍、住房租赁企业经营“胶囊公寓”。
北京的租赁新政，则围绕完善住房租赁管理服务体制，多渠道增加租赁住房供应，加大住房租赁的金融支持，明确住房租赁行为规范，加强市场主体监管等方面做了诸多规定。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，综合各地租赁政策内容来看，主要是通过加减法政策，增加土地供应，减少选择租赁居住的阻力，并通过建立租购并举的住房制度，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利。
此外，各大城市加速增加租赁用地。中原地产研究中心统计数据显示，全国已经有超过10个城市出现租赁类土地成交，供应超过8万套。
抢占市场高地
链家研究院院长杨现领表示，在政策利好和市场蓬勃的大环境下，万亿租赁市场还将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。
然而，在传统租住方式侵占了95%的租住需求情况下，新型消费升级的租房需求远远没有足够供应，长租公寓应运而生。
迈点研究院监测数据显示，北上广深四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。面对万亿级蓝海市场，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式布局长租公寓。实际上，万科、龙湖、保利等各大房企入局长租公寓，抢占市场份额成为今年一大看点。
以龙湖旗下冠寓为例，冠寓在全国的布局节奏在下半年开启加速模式，截至10月底，龙湖打造的冠寓已布局全国14座城市，并且全面进驻北京、上海（楼盘）、广州、深圳（楼盘）四个一线城市。而品牌成为龙湖做长租公寓的第一大优势――背靠集团，地产业务多个城市公司先期布局，使冠寓有低成本的融资能力，并且对不同城市深度的解读也有更好的先决条件，再加上客研及大数据的支持可以深耕城市人群特性，在这样的基础上做冠寓，就会有很快的突破。其中，上海10月底9店齐开，广州冠寓已拓展6个项目近2000间房，未来广州龙湖长租公寓业务根据城市及产业的发展趋势，结合轨道交通的便利性及配套的完善，重点拓展广佛城区。
此外，深圳作为龙湖冠寓全国布局的重点城市，首次进入便以长租公寓产品破题，业务进展速度惊人，短短几个月时间获取6店共计4746间房量。
目前冠寓开业项目的出租率基本维持在95%以上，龙湖冠寓总经理王俊英表示，冠寓力争在发展速度、资产经营及增值服务等全产业链持续发力。
事实上，在冠寓的管理和运营当中，得到了集团的充分支持与授权，不仅可以快速决策与推进，更加能够协调整个集团的资源为年轻租住人群所用。
龙湖方面希望将产品和服务延伸至“全生命周期”即“居住+租住”，冠寓就是集团品牌对于年轻租住客群的一次拓展，让更多的年轻人享受龙湖物业、地产、商业、租住等完备资源的配套服务。
盈利模式雏形
在长租公寓尚处于抢占市场阶段，谁拥有规模优势，便占据了市场主动权。
作为房地产开发企业，龙湖集团是首个将长租公寓定位为继地产、商业、物业之后，第四大主航道业务进行投资和布局。这意味着，冠寓在龙湖的地位不仅仅是长租公寓产品那么简单。
华平投资执行董事长张其奇曾表示，长租公寓盈利会经历三个阶段：单店阶段轻松盈利；单店扩张阶段由于企业管理、扩张速度等原因导致盈利下降；规模经济阶段，形成真正的竞争力。
以冠寓为例，目前，冠寓的前期经营资金主要以集团投入为主，加之背靠集团优势，以出色的资本市场评级和资金配置效率，资金获取成本较低仅4.7%。
长租公寓考验房企的运营能力，而运营归根结底人的因素占主导。龙湖集团源源不断的为长租公寓输血，据了解，冠寓团队大都是龙湖体系的精英团队，这就为冠寓的运营和发展提供了强大的人才储备力量。
实际上，依托龙湖的稳健基因和各大城市据点，冠寓充分运用了集团优势，对各地市场能够做出精准判断，这是冠寓快速拓展的保障。从拿到项目到投入运营的效率越高，对早日盈利越有利，冠寓从拿项目到开业控制在5个月左右的时间，尽可能发挥时间优势，而招标采购环节中，可以采用集团招采，不仅成本低，而且供货速度快，还做到了质量的把控和保证。
经过不断探索和经验积累，韩石率先在业界提出“CityHub综合平台”理念，通过互联网思维，背靠龙湖集团，撬动城市资源互通，让租住去“孤岛化”，进入社区平台化的3.0时代，让资源为租住人群所用，为年轻人这一城市中坚力量创造更优质生活体验。
文章来源：微信公众号每日经济新闻
